مهسا

مهسا جان تا این لحظه 4 سال و 8 ماه و 1 روز سن دارد

آشنایی با نحوه مطالبه وجه چک

وکیل چک در تهران و کرج با توجه به اینکه چک یکی از مهم ترین سندهای تجاری برای نظام اقتصادی کشور عزیزمان می باشد، از قدرت تأثیرگذاری بالایی در حل و فصل دعاوی مربوط به چک برخوردار است.

با توجه به درخواست زیاد کاربران و با تکیه بر تجربه چندین ساله ای که در حل این دعاوی دارم، به عنوان یک وکیل متخصص چک تصمیم گرفتم در یک رشته مقاله حقوقی – تخصصی پیرامون چک، شما را با کاربردی ترین نکات حقوقی این دعاوی آشنا کنم.

نکاتی که در این مقالات مطرح کردم، همگی بر اساس قانون جدید چک 1400 می باشد و با چندین جلسه مشاوره حضوری با یک وکیل مطالبه وجه چک به لحاظ ارزشی، برابری می کند.

پس تا انتهای این مقاله همراه من باشید تا از بروز ترین نکات حقوقی دعاوی چک، آگاه شوید.

چک یک ابزار پرداخت مهم در ایران محسوب می شود که سالانه نزدیک به 40 الی 50 درصد از پرداخت‌های کشور به وسیله آن انجام می‌گیرند.

البته از آنجایی که این روزها تمامی کشورها سعی در الکترونیک کردن سیستم‌های خود و استفاده کمتر از کاغذ را دارند، استفاده از چک کاغذی گزینه‌ای است که همیشه تلاش برای حذف کردن آن شده است.

در ابتدا از چک به عنوان رسید پرداخت استفاده می‌شد، به این معنا که افراد بر مبنای اعتباری که نزد دیگران داشتند، رسیدهایی صادر می‌کردند و بعد شخص دریافت کننده می‌توانست رسید را به خود شخص صادرکننده یا یک کارگزار بدهد و مبلغی دریافت کند.

به عبارت دیگر، پایه و اساس چک اعتبار بود. البته اکنون نیز همین است و اصلی‌ترین شرط برای دریافت دسته چک، داشتن اعتبار لازم نزد بانک است.

تعریف چک

در قانون، چک به این شرح تعریف شده است:

«چک نوشته‌ای است که به موجب آن، صادرکننده وجوهی را که در نزد محال علیه دارد، کلاً یا بعضاً مسترد یا به دیگری واگذار می‌کند.»

به موجب این تعریف، چک فرم خاصی نداشته و ضرورتی به درج تاریخ ندارد.

البته تعریفی که در فوق ارائه شده تعریف کامل، جامع و دقیقی نیست. به همین دلیل در ادامه تعریف جامع‌تری از چک ارائه خواهم کرد.

چک یکی از اسناد تجاری است که فرم خاصی داشته و صادر کننده با تکمیل کردن آن، آن را به شخص دیگری می‌دهد تا چک را به بانک ارائه داده و موجودی حساب صادر کننده چک را به میزان مبلغ مندرج در چک دریافت کند.

باید خدمت شما کاربر گرامی عارض شوم که چک برای معتبر شناخته شدن و پرداخت از سوی بانک، باید شرایطی داشته باشد که وجود امضاء صادرکننده و مبلغ، از جمله آن شرایط است.

نکته مهمی که وجود دارد این است که تمامی چک‌ها بر عهده بانک صادر می‌شوند. پس اگر چکی بر عهده شخص ثالثی صادر شود، آن برگه فاقد اعتبار چک بوده و تنها یک سند عادی محسوب می‌شود.

به طور مثال چک‌هایی که بر عهده مؤسسات مالی و اعتباری صادر می‌شوند، فاقد حمایت‌های قانونی چک هستند.

امّا هدف از چک چیست؟

به عنوان وکیل چک در تهران باید عرض کنم که هدف از چک این است که وجه نقد در گردش کاهش پیدا کند و به نوعی جایگزین پول نقد شود.

افراد در خریدهای خود به جای آنکه مقدار زیادی پول نقد بدهند، یک برگه چک به همان میزان می‌دهند.

در زمان تنظیم چک، صادر کننده باید توجه داشته باشد که مندرجات چک را بدون خط خوردگی بنویسد و همچنین مبلغ را هم به صورت عددی و هم به صورت حروفی یادداشت کند. در غیر این صورت چک فاقد اعتبار بوده و بانک آن را نقد نخواهد کرد.

ارکان چک

حال که چک را تعریف نمودم، خوب است تا ارکان چک را نیز برای شما نام ببرم.

چک به عنوان سند تجاری ارکانی دارد و برای صادر کردن چک وجود این ارکان ضروری است.

هر چک سه رکن مهم دارد که عبارتند از:

صادرکننده چک

رکن اول برای صدور چک، صادرکننده چک است.

صادرکننده چک در واقع همان صاحب حساب است که قصد دارد با تکمیل ورقه چک، میزان مشخصی مبلغ را از حساب خود دریافت کند.

دارنده چک

رکن دوم برای صدور چک، دارنده چک است.

دارنده چک به کسی گفته می‌شود که برای او یا به عبارتی در وجه او صادر شده است.

اگر کسی به موجب پشت نویسی و یا به ارث رسیدن، چک به دستش رسیده باشد نیز دارنده چک شناخته می‌شود.

نکته‌ای که وجود دارد این است که برخی حقوق تنها از سوی خود دارنده قابل پیگیری است، مانند حق شکایت کیفری از چک بی‌محل.

مُحال علیه چک

رکن سوم برای صدور چک، محال‌ علیه است.

لازم است بدانید که در اسناد تجاری به پول چک، محل گفته می‌شود و به کسی که باید پول را بپردازد، محال‌ علیه می گویند.

محال ‌علیه تمامی چک‌ها فقط بانک است و اگر محال ‌علیه شخص دیگری به جز بانک باشد، چک فاقد اعتبار خواهد بود و تنها یک سند عادی به حساب می‌آید.

انواع چک

یک وکیل مطالبه وجه چک این موضوع را به خوبی می داند که انواع چک به 5 دسته تقسیم بندی می شوند.

در ادامه می‌خواهم آن ها را برای شما نام برده و تعریف کنم.

چک بین بانکی (رمزدار)

برای آنکه شخصی بتواند چک بین بانکی دریافت کند، لازم است به عنوان صاحب حساب به بانک اعلام کند که چکی را بر عهده بانک دیگری صادر کند.

از این جهت به این نوع چک، چک رمزدار می‌گویند که بانک مبدأ به صادر کننده رمزی می‌دهد که بعد بتواند در بانک مقصد با استفاده از آن رمز، چک را وصول نماید.

چک‌های بین بانکی امنیت بسیار زیادی دارند؛ به این خاطر که در زمان صدور چک بین بانکی، شخص متقاضی به بانک اعلام می‌کند که چک در کدام شعبه از بانک و به چه حسابی واریز شود.

بنابراین اگر چک مفقود شود یا به سرقت برود، نگرانی وجود ندارد؛ زیرا هیچ کس امکان سوء استفاده از آن را نداشته و مبلغ آن صرفاً به حساب شخصی که متقاضی در ابتدا اعلام نموده، واریز خواهد شد.

چک عادی

اولین چکی که مورد استفاده قرار گرفت و اکنون به عنوان پراستفاده‌ترین نوع چک شناخته می‌شود، چک عادی است.

دارنده دسته چک عادی به موجب دارایی نقدی که نزد بانک صادرکننده دسته چک دارد، برای پرداخت‌های خود چک صادر می‌کند.

با صدور چک، شخص دارنده یا همان کسی که چک را در دست دارد، به بانک مراجعه نموده و بانک نیز مبلغ مندرج در چک را از حساب صادرکننده کسر کرده و به شخص دارنده چک می‌دهد.

لازم به ذکر است که دارندگان برای وصول چک، باید به یکی از شعب بانکی که چک را صادر کرده است، مراجعه کنند.

چک تایید شده

چک تایید شده، در حقیقت همان چک عادی است با این تفاوت که بانک پرداخت وجه چک را تایید کرده است.

فرض کنید شخص (الف) چکی را صادر کرده و اکنون شخص (ب) دارنده آن چک است. شخص (ب) چک را به بانک ارائه می‌دهد تا پرداخت وجه آن را تایید کند.

بانک موجودی صادرکننده را می‌بیند و پرداخت وجه را تایید می‌کند. دارنده چک تایید شده این اطمینان را دارد که چک نقد خواهد شد و از این بابت مشکلی برایش پیش نخواهد آمد.

قابل توجه است که در زمان پرداخت مبلغ چک، حتی اگر به میزان کافی وجه در حساب صادر کننده وجود نداشته باشد، بانک خود مبلغ چک را پرداخت خواهد کرد.

به بیان بهتر، پرداخت وجه چک تایید شده توسط بانک تضمین می‌گردد.

چک تضمین شده

برای دریافت چک تضمین شده نیز لازم است که شخص به بانک مراجعه کرده و درخواست صدور چک تضمین شده بدهد.

مزیتی که چک تضمین شده دارد و از نام آن نیز مشخص است، تضمین شدن پرداخت وجه آن از سوی بانک است.

چک مسافرتی

چک مسافرتی به چکی گفته می‌شود که برای استفاده در مسافرت بسیار مناسب است و مزیتی که دارد این است که در هر شعبه و هر بانکی قابل وصول است و نیاز نیست که برای دریافت وجه مندرج در آن، حتماً به شعب بانک خاصی مراجعه نمود.

قانون جدید چک 1400

قانون چک هر از گاهی مورد اصلاح و بازنگری قرار می‌گیرد و به آن قوانین جدیدی اضافه می‌شود.

آخرین اصلاح این قانون در سال 99 انجام گرفت و به موجب آن صدور چک در وجه حامل ممنوع شد.

قانون جدید چک بیشتر به دنبال این است که از صدور چک بی‌محل جلوگیری کند.

به عنوان یک وکیل متخصص چک باید عرض کنم از ابتدای سال 1400، دسته چک‌های جدیدی منتشر و جایگزین دسته چک‌های قبلی شد.

این دسته چک‌های جدید به رنگ بنفش بوده و یک شناسه 16 رقمی بر روی آن ها وجود دارد که آن ها را از چک‌های قدیمی متمایز می‌کند.

این چک‌ها همگی مشمول قانون جدید چک هستند و باید مشخصات چک همچون:

  •  تاریخ سررسید
  •  مبلغ
  •  مشخصات هویتی ذینفع

در سامانه‌ای به نام سامانه صیاد به صورت آنلاین درج شوند.

به علاوه همانگونه که بیان کردم، این چک‌ها را نمی‌توان در وجه حامل صادر نمود و انتقال آن هم باید در سامانه صیاد ثبت گردد.

اجرای قانون جدید چک، باعث شد که اعتبار چک تنها مبتنی بر کاغذ چک نباشد و ثبت اطلاعات چک در سیستم یکپارچه بانک مرکزی، به آن اعتبار بیشتری داد.

اجرا کردن این قانون بسیار در کاهش وقوع جرایمی همچون سرقت، جعل و... تاثیرگذار است.

همچنین ثبت اطلاعات در سامانه صیاد به بانک مرکزی این امکان را می‌دهد که به صورت دائم بر افراد پرخطر نظارت داشته باشد و افراد بدحساب و کلاهبردار را سریعاً شناسایی کند.

این کار باعث می‌شود دیگر به هرکسی دسته چک تعلق نگیرد.

خسارت تاخیر تادیه چک

امّا بپردازم به تعریف خسارت تاخیر تادیه.

خسارت تاخیر تادیه به جبران خسارتی گفته می‌شود که قانون گذار برای شخص طلبکار (دارنده چک) در نظر گرفته تا بتواند خسارتی که از دیر پرداخت شدن طلب خود به او وارد می‌شود را از شخص مسئول دریافت کند.

امّا شرایط مطالبه خسارت دیرکرد چک چیست؟

برای آنکه بتوان خسارت دیرکرد چک را دریافت کرد، شرایطی لازم است وجود داشته باشد که بنده به عنوان یک وکیل چک در تهران برای شما بیان خواهم کرد.

شرط اول – موضوع دین

برای دریافت خسارت تاخیر تادیه اول از هر چیز لازم است که موضوع دین، وجه نقد رایج باشد.

بنابراین اگر موضوع دین دلار یا سایر ارزها باشد، شامل دریافت خسارت تاخیر تادیه نمی‌شود.

شرط دوم - مطالبه

دومین شرطی که برای دریافت خسارت دیرکرد چک لازم است وجود داشته باشد، این است که مطالبه دین از سوی متعهدله باشد.

بنابراین زمان انجام تعهد که در اینجا پرداخت وجه چک است، باید برعهده دارنده باشد.

به عبارت دیگر، متعهدله باید اجرای دین را از متعهد خواسته باشد؛ در غیر این صورت امکان دریافت خسارت تاخیر تادیه را نخواهد داشت.

زمان استحقاق دریافت خسارت تاخیر تادیه از صادرکننده، هنگامی است که دارنده وجه چک را مطالبه کرده باشد.

شرط سوم – تمکن مالی

شرط سوم برای دریافت خسارت دیرکرد چک، دارا بودن مدیون است.

به عبارت دیگر، اگر مدیون اعسار از پرداخت دین یا همان وجه چک داشته باشد، نمی‌توان از او خسارت تاخیر تادیه دریافت کرد.

مدعی باید ثابت کند که در زمان موعد، تمکن مالی برای پرداخت وجه چک را داشته امّا از پرداخت امتناع ورزیده است.

شرط چهارم - شاخص قیمت سالانه

شرط نهایی برای دریافت خسارت دیرکرد چک این است که شاخص قیمت سالانه تغییر فاحشی کرده باشد.

این شاخص هر سال توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود.

اگر تمامی شروطی که در بالا برای شما بیان کردم وجود داشت، دادگاه حکم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه می‌دهد.

رفع سوء اثر چک غیرقانونی

برای آن که بتوانید از چک‌های برگشتی خود رفع سوء کنید، لازم است مبلغ کسری موجودی برای پرداخت وجه چک را به حساب واریز کنید.

بانک مبلغ واریز شده را به دارنده چک داده و از وی رسید دریافت می‌کند. به این طریق از چک برگشتی رفع سوء اثر می‌شود.

اگر دارنده نتواند لاشه چک را به بانک تحویل دهد، باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نموده و در آنجا رضایت خود را اعلام کند.

پس از آنکه اعلام رضایت او به بانک ابلاغ شد، بانک از چک برگشتی رفع سوء اثر خواهد کرد.

اگر نه امکان ارائه لاشه چک به بانک وجود داشت و نه اعلام رضایت به صورت محضری، مشتری باید کسر موجودی حساب خود برای وصول چک را به حساب سپرده قرض الحسنه خود در همان بانک واریز کرده و به بانک اعلام کند که آن را برای وصول وجه چک کسر کند.

در این حالت باید درخواست دهد که حساب جاری‌اش برای مدت 24 ماه یا تا زمانی که چک وصول شود، مسدود گردد.

پس از انجام این اقدامات، بانک باید نهایتاً تا 5 روز کاری نامه‌ای به دارنده چک بزند و به او اعلام کند که وجه چک برای وصول تأمین شده است.

بعد از آنکه هر یک از این مراحل انجام شد، یک حکم قضایی مبنی بر رفع سوء اثر شدن از چک برگشتی صادر می‌شود.

نکته لازم به ذکری که وجود دارد این است که اگر 7 سال از تاریخ صدور گواهی عدم پرداخت چک بگذرد و صادرکننده چک هیچ کاری برای رفع سوء اثر کردن از چک برگشتی نکند، چک مورد نظر به طور خودکار در سامانه بانک مرکزی رفع سوء اثر می‌شود.

جمع بندی

به طور خلاصه، چک یکی از سندهای تجاری مهم است و بسیار در معاملات رواج داشته و تأثیر زیادی در اقتصاد کشور می‌گذارد.

اهمیت دسته چک به قدری زیاد است که هرکسی واجد شرایط دریافت آن نیست و باید شرایطی برای دریافت آن داشته باشد که در مقاله بیان شد.

در آخرین جمله باید عرض کنم که در زمان مواجهه با مشکلات حقوقی در خصوص چک، هیچ چیز بیشتر از مشاوره با وکیل متخصص چک نمی‌تواند برای شما کارساز باشد.

منبع: آسا وکیل


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:44 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 201 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

فواید پودر زیره سبز

خرید پودر زیره سبز موضوعی است که در این مقاله قصد دارم به آن بپردازم.

قیمت پودر زیره سبز با توجه به نوسانات بازار روز، اصلاً ثبات ندارد.

متأسفانه وجود مقادیر زیاد ناخالصی در پودر زیره سبز، موجب شده است که تجار داخلی و خارجی ابتدا دانه های زیره سبز پاک شده (بوجاری شده) و استاندارد را خریداری و سپس خودشان آن ها را پودر کنند.

البته این روش برای آن دسته از تجاری است که به بازارهای هدف و مشتریان خود احترام می گذارند. ما نیز در فایدیم مفتخریم که سال هاست با این تجار کار می کنیم.

توجه: جهت آگاهی از قیمت عمده پودر زیره سبز با مدیر فروش بازرگانی فایدیم تماس بگیرید.

در میان انواع زیره های موجود در مرکز خرید زیره سبز مشهد؛ اغلب از زیره شکسته برای تولید زیره آسیاب شده استفاده می شود، چرا که زیره شکسته در مقایسه با دانه زیره از قیمت پایین تری برخوردار است.

برای تولید عرق زیره سبز نیز از زیره شکسته استفاده می کنند.

پایین بودن قیمت زیره سبز شکسته، ریشه در وجود ناخالصی هایی از جمله چوب و خاک زیره دارد.

این ادویه ها بدون زیره سبز می میرند

زیره سبز از پرفروش ترین و کاربردی ترین ادویه های جهان است.

با نگاهی به جدول زیر، متوجه خواهید شد که چرا بازار خرید عمده پودر زیره سبز از رونق بسیار خوبی برخوردار است.

در کشورهای مختلف بسته به فرهنگ غذایی آن کشور، از پودر زیره سبز در ترکیب بسیاری از ادویه ها استفاده می کنند.

از جمله این ادویه ها می توان به موارد زیره اشاره کرد:

  • پودر چیلی
  • پودر کاری
  • بهارات
  • گرام ماسالا
  • هریسه
  • پودر پان فوران

امروزه از ترکیب پودر زیره سبز با ماست، برای حفظ لطافت و نرمی پوست صورت استفاده می شود.

همچنین ترکیب پودر زیره سبز با آب کرفس، برای از بین بردن انگل های معده مفید است.

منبع: فایدیم


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:43 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 205 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

آنچه از الزام به تنظیم سند رسمی باید بدانید

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به پیچیدگی ها و شرایط خاصی که در این نوع دعوی ایجاد می شود، می تواند در این مسیر راهگشای مطمئنی برای شما باشد.

به عنوان یک وکیل الزام به تنظیم سند در تهران و کرج، در این مقاله قصد دارم بر اساس قوانین بروز به تشریح نکاتی بپردازم که به لحاظ بار ارزشی و حقوقی با چندین جلسه مشاوره با بهترین وکیل اخذ سند برابری می کند.

معرفی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» از جمله دعاوی حقوقی است.

این دعوا در جایی مطرح می‌شود که با وجود انتقال مالکیت یک مال و غالباً پرداخت قسمتی از مبلغ، بنا به هر دلیلی سند رسمی به نام مالک کنونی مال تنظیم نشده و فروشنده مال حاضر به این کار نشده باشد.

گاهی به‌ دلیل:

  •  اعتماد
  •  عجله در انجام معامله
  •  زحمت‌های تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد
  •  تکمیل نشدن مراحل کار
  •  و…

در همان ابتدا سند رسمی به ‌نام خریدار تنظیم نمی‌‌شود و طرفین معامله به تنظیم یک مبایعه‌نامه یا قولنامه اکتفا می‌کنند.

از رایج‌ترین مواردی که با وجود این ‌که مالک هستید؛ از ابتدا سند رسمی به نام شما تنظیم نمی‌شود در خرید ملک، پیش‌فروش ملک آپارتمان و جایی است که شما با چند نفر در یک ملک شریک هستید که اصطلاحاً می‌گوییم ملک مشاع است.

البته این بحث اختصاص به بیع ملک ندارد و در موارد دیگری نیز ممکن است اتفاق بیفتد.

مثلاً جایی که کسی امتیاز اوقافی ملکی را خریداری کرده و فروشنده باید در اداره اوقاف اجاره‌نامه‌ای به نام خریدار تنظیم کند ولی نمی‌کند.

یا به عنوان مثال کسی پروانه بهره‌برداری از چاهی را خریداری می‌کند و فروشنده باید پروانه را به نام خریدار ثبت کند ولی امتناع می‌کند.

نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه صالح: این دعوا که غالباً در مواردی مطرح می‌شود که معامله یک مال غیرمنقول (ملک، ملک مشاع یا آپارتمان) در میان است، باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.

هزینه دادرسی: از آن جایی که یک دعوای مالی است، هزینه دادرسی آن معادل ۵٫۳ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است.

فرم تعیین ارزش منطقه‌ای ملک را از دفتر خدمات الکترونیک قضایی دریافت کرده و در آن اطلاعاتی از قبیل:

  •  آدرس
  •  پلاک ثبتی
  •  مساحت
  •  نوع ساخت ملک

را قید می‌کنید.

تفاوت سند رسمی و عادی

ابتدا بیایید با تعریف قانونی سند آشنا بشیم.

ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی در تعریف سند می‌گوید:

«سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.»

منظور از قابل استناد بودن نوشته این است که نوشته باید طوری باشد که نشان ‌دهنده قصد جدی برای ایجاد حق و تکلیف باشد.

می‌دانیم که شکل رایج تأیید نوشته، امضاء کردن آن است؛ بنابراین نوشته‌ای در دادگاه قابل استناد است که امضاء شده باشد و به نحو صریحی طرفین موافقت خودشان با آن را نشان داده باشند.

نکته: سند باید توسط کسانی امضاء شود که در ایجاد آن اعمال اثر دارند. پس اگر شخصی غیر از مالک (فروشنده) یا وکیل او سند را امضاء کند، معامله نمی‌تواند درست باشد.

یا اگر نوشته‌ای باشد که در آن افراد دیگری غیر از دو طرف اصلی معامله، در آن از عمل حقوقی خبر بدهند این سند نیست؛ شهادتنامه است و اعتبار سند را ندارد.

بنابراین نوشته‌ای که در آن مثلاً مدیر دفتر املاک از معامله بین فروشنده و خریدار خبر می‌دهد، اعتبار سند را ندارد.

همچنین، پیش‌نویس در حکم سند نیست و اعتبار سند را ندارد؛ زیرا یک پیش‌نویس نمی‌تواند قصد جدی افراد را نشان بدهد.

قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ دو نوع سند را شناسایی کرده است.

«سند بردو نوع است: رسمی و عادی»

الف – سند رسمی

در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، وجود سه شرط را برای سند رسمی بیان کرده است:

اسنادی كه:

  1.  در اداره ثبت اسناد و املاک و يا دفاتر اسناد رسمی يا در نزد ساير مأمورين رسمی
  2.  در حدود صلاحيت آن‌ها
  3.  و برطبق مقررات قانونی تنظيم شده باشند.

ب – سند عادی

هر نوشته‌ای است که توسط اشخاص عادی و بدون مداخله، تأیید و نظارت مقام مسئول عمومی یا سردفتر تنظیم شود؛ مثل مکاتباتی که در دفاتر املاک نوشته می‌شوند (مبایعه‌نامه و قولنامه).

تفاوت مهم سند رسمی با سند عادی در اعتبار آن‌ها است.

با وجود سه شرط مذکور، سند رسمی اعتبار زیادی دارد و مورد شک و شبه قرار نمی‌گیرد.

امّا همه مندرجات سند عادی صرفاً میان طرفین اعتبار دارد. مشکل سند عادی این است که کسی آن را تأیید نکرده است تا دادگاه بتواند به آن اعتماد کند؛ لذا به راحتی می‌تواند مورد انکار و تردید قرار بگیرد.

نکته: توجه داشته باشید که عنوان‌هایی مانند «مبایعه‌نامه رسمی» یا هرچیزی مانند آن که پسوند «رسمی» داشته باشد؛ به هیچ وجه سند رسمی محسوب نمی‌شوند و نمی‌توانند مانند یک سند رسمی حق شما را تضمین کند.

اهمیت و ضرورت تنظیم سند رسمی

«سند رسمی» از مهم‌ترین وسایل حفاظت از حق و از بهترین ابزارها برای اثبات ادعای شما در دادگاه است.

اگر مالی را معامله کرده باشید ولی هنوز «سند رسمی» به ‌نام شما تنظیم نشده باشد، به‌طور کلی از دو جهت ممکن است حقوق شما در معرض خطر یا تضییع قرار بگیرد.

الف. یکی از این جهت که مالکیت شما زیر سؤال برود و در جایی که لازم باشد مالکیت خودتان را اثبات کنید به زحمت و دردسر بیفتید یا دیگران از این موقعیت شما که سند رسمی ندارید، سوءاستفاده کنند.

ب. دیگری از این جهت که اختیارات شما محدود می‌شود؛ برای مثال شاید دیگر نتوانید به ‌راحتی مال را معامله کنید یا در رهن بگذارید.

علاوه بر این موارد، اولین کاری که قاضی محترم دادگاه در دادرسی انجام می‌دهد این است که حقیقتِ واقعیت مورد اختلاف را کشف کند.

«سند رسمی» با اعتبار فوق‌العاده‌ای که دارد، روند دادرسی را خیلی ساده‌تر از مواقعی می‌کند که سند رسمی در کار نباشد.

مواردی که اسناد عادی استثنائاً مانند سند رسمی اعتبار دارند

طبق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی:

اسناد عادی در دو مورد اعتبار اسناد رسمی را دارند و درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر خواهند بود:

  •  کسی که سند علیه او اقامه شده است، آن را تأیید کند.
  •  اثبات اصالت امضاء و مهر توسط استنادکننده در دادگاه محرز شود.

پیشنهاد می کنم جهت جلوگیری از بروز کوچکترین ایرادی در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، با یک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی به صورت تخصصی مشاوره کنید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در این ‌بخش دو حالت را به شما توضیح می‌دهم.

حالت اول – شما یکی از مالکین ملک مشاع هستید

در این حالت شما با یک یا چند نفر دیگر در مالکیت ملک شریک هستید.

برای مثال ممکن است با شراکت با چند نفر ملکی را خریداری کرده باشید یا به ‌خاطر این ‌که از وراث هستید با دیگر ورثه در ملک شریک شده باشید.

ممکن است سهم‌های مالکین متعدد یکسان نباشد ولی همین‌ که قسمت مالکیت هر مالک مشخص و جداشده نباشد و همگی در کل ملک حق داشته باشند، مالکیت مشاع است.

نکته‌ای که در مورد مالکیت مشاع وجود دارد این است که هر تغییری در ملک یا مربوط به آن باید با رضایت همه شرکا انجام شود.

بنابراین اگر شما یکی از مالکین ملک مشاع هستید و می‌خواهید سند رسمی داشته باشید؛ ابتدا باید سهم شما تفکیک بشود.

برای این کار می‌توانید از یکی از این ۲ راه اقدام کنید:

  •  با توافق با بقیه شریک‌هایتان تفکیک را انجام بدهید، تقسیم‌نامه تنظیم کنید و سپس برای تنظیم سند اقدام کنید.
  •  با همراهی همه شرکا یک دادخواست با عنوان «تفکیک و تنظیم سند رسمی ملک مشاع» ارائه کنید.

طبق ماده ۱۱۵ آیین‌نامه قانون ثبت اسناد و املاک:

«در املاک مشاع برای هر شریک نسبت به سهم او یک سند مالکیت صادر خواهد شد.»

نکته: باید درصد مالکیت خودتان و تعداد شرکا را نیز در فرم تعیین ارزش منطقه‌ای ملک وارد کنید.

حالت دوم – شما خریدار ملک مشاع هستید

در حالتی که شما ملک مشاعی را از مالکین آن خریداری کرده‌اید و هنوز سند رسمی به نام شما تنظیم نشده است، تمامی مالکین مشاع را به عنوان خوانده در دادخواست نام می‌برید.

اگر ملک مشاع قبلاً ثبت نشده باشد، سند مالکیت تمام ملک به نام شما ثبت می‌شود (ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت) و اگر قبلاً ثبت شده باشد، اسناد مالکیت اولیه باطل و یک جلد سند مالکیت جدید به نام شما صادر می گردد (ماده ۱۱۰ آیین‌نامه قانون ثبت).

الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان

چنانچه در حال معامله پیش‌فروش آپارتمان هستید، باید بدانید که طبق ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش‌فروش اصولاً از طریق سند رسمی انجام می‌شود.

«قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.»

ماده ۲۳ و ۲۴ همین قانون برای سرپیچی از تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی در قرارداد پیش‌فروش، مجازات پیش‌بینی کرده است.

ماده ۲۳

«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف می‌شود.»

ماده۲۴

«مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند.

در غیر این صورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا ۲ سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.»

در صورتی که به هر دلیلی پیش‌فروش با سند عادی انجام شود، هر چند خلاف قانون پیش‌فروش ساختمان انجام شده امّا پیش‌خریدار می‌تواند با طرح دعوای حقوقی، پیش‌فروشنده را به انجام تعهدات قرارداد ملزم نماید.

در غیر حالت پیش‌فروش، اگر آپارتمانی را با سند عادی خریداری کرده‌اید؛ طبق توضیحات گذشته، می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید.

نکته: در صورتی‌که فروشنده پس از تکمیل واحدها، انجام تشریفات لازم و تفکیک واحدها، اقدام به فک رهن و آزادی ملک نکرده باشد، شما به ‌عنوان خریدار میتوانید الزام فروشنده را به ایفای تعهد، فک رهن و انتقال رسمی خواستار شوید.

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

گواهی عدم حضور خصوصیت ندارد.

از هر راهی که بتوانید ثابت کنید که مالکیت مال منتقل شده، شما آماده انجام تعهد بوده‌اید و طرف مقابل برای تنظیم سند رسمی حاضر نشده است و نقص عهد کرده، می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقامه کنید.

برای مثال اگر در مبایعه‌نامه تاریخی برای حضور در دفتر ثبت اسناد مشخص نکرده‌اید، می‌توانید ابتدا ضمن اظهارنامه‌ای خطاب به فروشنده روزی را برای حضور در دفتر ثبت اسناد و تنظیم سند مشخص کنید.

در تاریخ مورد نظر با مابقی مبلغ معامله در دفتر حاضر شوید، از دفتردار گواهی عدم حضور بگیرید و پس از آن دعوا اقامه کنید.

البته دفتردار ملزم به دادن گواهی عدم حضور نیست.

یک راه دیگر تنظیم استشهادیه (شهادت‌نامه) است. می‌توانید با همراهی چند نفر دیگر در دفتر حاضر شوید و از آن‌ها بخواهید شهادت‌نامه‌ای مبنی بر عدم حضور فروشنده برای تنظیم سند، علی رغم آمادگی شما برای ایفای تعهد تنظیم کنند.

دفاع در برابر الزام به تنظیم سند رسمی

به‌طور کلی صدور حکم الزام فروشنده به تنظیم سند، فقط در چارچوب قرارداد، شروط صریح، ضمنی و بنایی آن امکان‌پذیر است.

بنابراین، اگر در مبایعه‌نامه تنظیم سند در مقابل انجام تعهدی از طرف خریدار شرط شده باشد و خریدار به تعهد خود عمل نکرده باشد، برای دفاع در برابر دعوای الزام به تنظیم سند می‌توانید به عدم ایفای تعهد توسط خریدار استناد کنید.

به ‌عنوان فروشنده در معامله توجه کنید که وضعیت پرداخت مبلغ معامله به درستی در سند عادی (مبایعه‌نامه) قید شده باشد.

برای مثال اگر هنگام تنظیم و امضای مبایعه‌نامه مبلغی از خریدار تحویل نگرفته‌اید، این عبارت را در قرارداد قید کنید:

«بابت این واگذاری هیچ مبلغی دریافت نگردیده.»

چنانچه خریدار مقداری از مبلغ معامله را پرداخت نکرده باشد؛ دادگاه در ضمن حکم به الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار را به پرداخت مابقی ثمن الزام خواهد کرد.

خریدار (خواهان دعوا) فقط در صورتی می‌تواند صدور اجرائیه را درخواست کند که مابقی ثمن را در حساب دادگستری تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن به شما را بدهد.‌

به این ترتیب، نیاز نیست دعوایی مبنی بر الزام خریدار به پرداخت مابقی ثمن اقامه کنید.

الزام به تنظیم سند و خسارت

قانون به شما این امکان را می‌دهد که هم زمان با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام خوانده به جبران خسارات را نیز درخواست کنید.

به این ترتیب در یک دادرسی به هر دو موضوع رسیدگی شده و حکم مقتضی صادر می‌شود.

در ادامه به شما توضیح می‌دهم که چه خساراتی را می‌توانید مطالبه کنید.

الف. مطالبه خسارت در اثر تأخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی.

چنانچه با تأخیر فروشنده در تنظیم سند رسمی، خسارتی به شما وارد شده باشد، می‌توانید هم زمان با اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با ذکر «الزام به جبران خسارت» در دادخواست، خسارت ‌وارده را هم مطالبه کنید.

ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی در این باره می‌گوید:

«خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌ طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد ‌یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به اداء حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد،… از خوانده مطالبه نماید.

تبصره ۱ – در غیر مواردی که دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود، مطالبه خسارت‌های موضوع این ماده مستلزم تقدیم دادخواست نیست.»

نکته: شما باید بتوانید به قاضی محترم دادگاه ورود خسارت و این ‌که این خسارت در اثر تأخیر خوانده در تنظیم سند رسمی بوده را ثابت کنید.

ب. مطالبه هزینه‌های دادرسی به ‌عنوان خسارت.

طبق ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی که می‌گوید:

«خسارات دادرسی عبارتست از هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل و هزینه‌های دیگری که به ‌طور مستقیم مربوط به دادرسی و برای ‌اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است؛ از قبیل حق‌الزحمه کارشناسی و هزینه تحقیقات محلی.»

شما می‌توانید هم زمان با اقامه دعوا، «الزام خوانده به پرداخت هزینه دادرسی» را نیز مطالبه کنید.

برای این کار، عنوان دادخواست را این‌گونه تنظیم کنید:

«الزام خوانده به تنظیم سند رسمی و پرداخت هزینه دادرسی».

عقب نشینی ملک بعد از تنظیم سند رسمی

لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.

استعلام از شهرداری تنها راه مطمئن شدن از این مسئله است که ملک مورد نظر شما عقب‌نشینی دارد یا خیر؛ چرا که ممکن است به علت قدیمی بودن سند، در سند ملک مورد نظر شما عقب‌نشینی ملک قید نشده باشد.

طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت:

«تغییر در وضعیت املاک ثبت شده مستلزم تغییر سند مالکیت نیست؛ مگر در مورد انتقال تمام یا قسمتی از آن که در این مورد سند تازه به ‌نام منتقل‌الیه با ذکر مشخصات معامله صادر خواهد گردید.»

البته اگر ملک دارای سند تک برگی باشد؛ از آنجایی که سند تک برگی بعد از معاینات شهرداری صادر می‌شود، به این معنی است که این ملک دیگر عقب‌نشینی ندارد.
اگر پس از معامله، متوجه عقب‌نشینی ملک شدید، می‌توانید مابه‌التفاوت ارزش ملک را از فروشنده طلب کنید.

چنانچه ملک نیاز به عقب‌نشینی داشته باشد، پس از عقب‌نشینی می‌توان اقدام به اصلاح و صدور سند جدید تک برگی کرد.

الزام به تنظیم سند رسمی با فوت یکی از طرفین معامله

از آنجایی که خرید و فروش یک عقد لازم است، با فوت یک طرف عقد آثار آن از بین نمی‌رود.

بنابراین، حتی هنگامی که یکی از فروشنده یا خریدار ملک در فاصله‌ معامله با سند عادی و قبل از تنظیم سند رسمی فوت کند، اجرای نیمی از تعهدات طرفین یعنی پرداخت مابقی مبلغ و تنظیم سند رسمی همچنان پابرجا است.

در اینجا مالکیت با همان سند عادی منتقل شده است و همان‌طور که با فوت هر شخصی اموال او به ورثه‌اش منتقل می‌شود و آن‌ها باید دیون متوفی را پرداخت کنند، در این شرایط نیز همین اتفاق می‌افتد.

در ادامه در مورد هر یک از این موقعیت‌ها بیشتر توضیح می‌دهم.

الزام به تنظیم سند در صورت فوت خریدار

با فوت خریدار، مالکیت ملک موردنظر به ورثه او منتقل شده و آن‌ها باید مبلغ باقی مانده از معامله را که در واقع دین متوفی به فروشنده است، بپردازند.

از آنجایی که همه ورثه مشاعاً و هر یک به نسبت سهم‌الأرث خود در ملک خریدار متوفی حق مالکیت دارند؛ طبق آنچه پیش از این بیان شد، می‌توانند الزام فروشنده به تنظیم سند را خواستار شوند.

الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده

در صورت فوت فروشنده، تعهد او به تنظیم سند رسمی و حق اخذ مابقی ثمن به ورثه فروشنده منتقل می‌شود.

بنابراین، خریدار باید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» را به طرفیت ورثه‌ فروشنده طرح بکند.

بعد از احراز معامله و صحت آن در دادگاه، ورثه‌ فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار محکوم خواهند شد.

خریدار برای تعیین و شناخته‌شدن وراث فروشنده‌ متوفی باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل زندگی و سکونت متوفی، درخواست گواهی انحصار وراثت بکند.

در زمان اجرای حکم مدنی، ارائه گواهی حصر وراثت الزامی و کافی است.

پس از صدور رأی «الزام به تنظیم سند رسمی»، مراحل اجرای حکم از اجرای احکام پیگیری می‌شود.

اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی

طبق صدر ماده ٣۴ قانون اجرای احکام مدنی که می‌گوید:

«همین که اجرائیه به محکوم‌علیه ابلاغ شد، محکوم‌علیه مکلف است ظرف ۱۰ روز مفاد آن را به موقع به اجرا بگذارد…»

فروشنده تا ده روز از تاریخ حکم، فرصت دارد برای تنظیم سند رسمی اقدام بکند.

اگر فروشنده در مهلت ده روزه اقدام نکرد، طبق ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی عمل می‌شود:

«هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.»

توجه داشته باشید که تنظیم سند توسط مأمور دادگاه نیاز به درخواست محکوم‌له دارد.

یعنی اگر محکوم‌علیه که در این دعوا فروشنده (مالک سابق) است اقدام به تنظیم سند نکند، شما باید از دادگاه درخواست اجرا و اعزام نماینده کنید تا دادگاه نماینده‌ای به جای فروشنده به دفترخانه بفرستد.

دفترخانه سند را تنظیم می‌کند و نماینده‌ دادگاه به ‌جای فروشنده، سند را امضاء می‌کند.

نکته: اگر محکوم‌علیه در مهلت ده روزه اقدام به اجرا کند، هزینه اجراییه و نیم عُشر اجرا (یک بیستم ارزش مالی محکوم‌به) از او گرفته نمی‌شود؛ ولی اگر در مهلت ده روزه اجرا نکند، هزینه اجرا و نیم عشر اجرا از او گرفته خواهد شد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی چه کمکی می کند

همان‌طور که تا اینجا از نظر گذراندید، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» مانند دیگر دعاوی ملکی با ویژگی‌ها و پیچیدگی‌های خاص خودش مواجه است.

تنها با عدم دقت در تنظیم عنوان دادخواست، نام خواندگان یا عدم پیش‌بینی الزامات دادرسی، ممکن است قرار رد دعوا برای شما صادر بشود یا ناچار باشید برای احقاق کامل حقوق خودتان دعوای دیگری هم اقامه کنید.

این قبیل مسائل زمان و هزینه زیادی از شما ضایع می‌کند.

پیشنهاد بنده به شما این است که از ابتدای معامله ملک یا اقدام برای اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از مشورت تخصصی وکیل الزام به تنظیم سند رسمی بهره‌مند شوید.

منبع: آسا وکیل


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:42 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 195 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

شاخص های مؤثر در قیمت مورینگا

قیمت مورینگا و شاخص های تأثیرگذار در آن موضوعی است که قصد دارم به طور تخصصی پیرامون آن در این مقاله صحبت کنم.

اگر مقالات قبلی فایدیم را در ارتباط با مورینگا مطالعه کرده باشید، صحبت کردیم که دو گونه از مورینگا هستند که بیشترین کاربرد را دارند و در درجه اول و دوم اهمیت گیاهی و کاربردی قرار گرفته اند.

بنابراین قطعاً یکی از مهم ترین شاخص های مؤثر در قیمت مورینگا، گونه آن است.

توجه: جهت آگاهی از قیمت مورینگا در ایران می توانید در واتساپ برای تیم فروش بازرگانی فایدیم درخواست ارسال کنید.

شاخص های مؤثر در قیمت مورینگا

در این قسمت مهم ترین پارامترهای تأثیرگذار در قیمت محصولات مورینگا را لیست می کنم:

  •  نحوه برداشت مورینگا
  •  نوع گیاه مورینگا
  •  عمر درختی که محصول مورینگا از آن برداشت می شود

نحوه برداشت مورینگا

مهم ترین عاملی که روی قیمت مورینگا تأثیرگذار است، نحوه برداشت آن است.

دقیقاً به همین دلیل است که بارها در مقالاتی که با موضوع مورینگا در سایت فایدیم منتشر شده است، به این موضوع مهم اشاره کرده ام که خرید و فروش مورینگا یک حرفه تخصصی است.

امّا چرا؟

برداشت برگ مورینگا زمان مشخصی دارد.

برگ مورینگا را باید زمانی برداشت کنید که گیاه در حال سنتر نباشد.

در حقیقت برگ مورینگا را باید زمانی برداشت کنید که ماده مؤثره گیاه داخل ساقه نباشد بلکه داخل برگ باشد تا پس از برداشت برگ ها ما بتوانیم بیشترین حجم ماده مؤثره را در اختیار داشته باشیم.

خود ما در مزارع مورینگا گونه M. oleifera، برگ های مورینگا را شب برداشت می کنیم.

دقیقاً مانند گیاه زعفران که صبح برداشت می شود.

هیچ گاه زعفران را در طول روز برداشت نمی کنند؛ بلکه زعفران را اول صبح برداشت می کنند تا عطر طعم و ماده مؤثره زعفران ماندگاری بیشتری داشته باشند.

امّا یک سؤال...

آیا هر فردی می تواند اقدام به برداشت برگ مورینگا کند؟

پاسخ: قطعاً خیر.

مورینگا درختی بسیار حساس و آسیب پذیر است.

در مزارع بازرگانی فایدیم، برگ های مورینگا توسط نیروهای آموزش دیده برداشت می شوند، افرادی که کاملاً با گیاه مورینگا آشنایی دارند و می دانند برگ ها را از چه ناحیه ای جدا کنند که:

  •  درخت دچار آسیب نشود.
  •  محصول برداشت شده از کیفیت بسیار بالایی برخوردار باشد.

ما به گونه ای بستر کشت گونه وارداتی مورینگا (M. oleifera) را فراهم کرده ایم که نیاز به هیچ گونه کود و یا سمی ندارد و با آبیاری اصولی و قاعده مند آن را پرورش داده ایم.

گونه های مورینگا در ایران

در این قسمت از ابعاد متفاوتی به دو گونه از مورینگاهای موجود در ایران می پردازم که البته تنها یکی از آن ها بومی ایران است.

M. peregrina – مورینگا پرگرینا

به دلیل داشتن مقادیر زیاد روغن در بذر و نیز شباهت های ظاهری آن به درخت گز، به گز روغنی مشهور شده است که در مناطق محل رویش آن به نام گازرُخ نیز شناخته می شود.

گونه M. peregrina به عنوان گونه ای از این جنس شناخته شده است که بیشترین و گسترده ترین رویشگاه را داشته و از معدود گونه های جنس مورینگاست که به راحتی از رویشگاه های طبیعی خود خارج شده و به سایر نقاط نیز قابل گسترش است (منبع: Olson سال 2001).

از آنجا که شاخه های درختان این گونه بسیار شکننده بوده و به راحتی از درخت جدا می شوند؛ برداشت بذر از درخت به شکستن شاخه های آن منجر می شود، به نحوی که پایه هایی که در دشت ها و اراضی نزدیک به روستاها قرار داشته اند از بین رفته و پایه های بالغ این گونه اغلب به ارتفاعات و مناطق صعب العبور پناه برده اند.

این گونه یکی از گونه های بومی و فراموش شده است که به رغم اهمیت و گسترش وسیعی که در عرصه های جنوبی کشور دارد؛ مورد غفلت واقع شده و تا چندی پیش اقدام کافی در زمینه شناخت، توسعه و بهره برداری علمی آن صورت نگرفته بود.

در سال های اخیر این گونه مورد توجه مسئولین ذیربط در مراجع تحقیقاتی و اجرایی کشور قرار گرفته است و امیدواریم که ضمن احياء و گسترش رویشگاه های آن، از توانمندی های آن استفاده بهینه ای صورت گیرد.

پراکنش جهانی گونه M. peregrina که بومی کشور ایران است، محدود به شمال آفریقا و غرب و جنوب غرب آسیا است.

مختصات پراکنش این گونه باعث شده است که کمتر مورد توجه محققان سایر نقاط دنیا قرار بگیرد، به همین دلیل بررسی جنبه های مختلف زیستی این گونه فاقد یک پیشینه علمی کافی است که باید سنگ بنای آن بویژه در ایران گذاشته شود.

M. oleifera - مورینگا اولیفرا

یک گونه وارداتی است که در مناطقی از استان بوشهر به صورت تک پایه در فضای سبز شهری دیده می شود.

این گونه در سطح جهانی در درجه اول اهمیت دارویی و تجاری قرار دارد.

بازرگانی فایدیم به عنوان اولین مرکز تخصصی خرید و فروش عمده مورینگا در ایران، اقدام به واردات و کاشت این گونه در مناطق جنوب کشور کرد که به لطف خدا نتایج بسیار خوبی را به همراه داشته است.

ارتفاع گونه M. oleifera در سال ممکن است 7 - 6 متر افزایش پیدا کند که بر خلاف گونه بومی از سرعت رشد بیشتری برخوردار است.

در این مقاله سعی شد که به مهم ترین شاخص های تأثیرگذار در قیمت مورینگا اشاره شود و در مورد چرایی اهمیت هریک از آن ها نیز توضیحاتی ارائه شود.

با سری مقالات مورینگا همراه باشید.

منبع: فایدیم


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:41 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 169 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

قیمت هر کیلو برگ مورینگا چطور محاسبه می شود؟

قیمت هر کیلو برگ مورینگا تحت تأثیر شاخص های مهمی قرار دارد که بنده پیش تر در مقاله ای که در ذیل آمده است، آن شاخص ها را دقیق لیست کرده ام و به صورت کاملاً تخصصی به تشریح هریک از آن ها پرداخته ام.

بسیاری از مشتریان ما ترجیح می دهند که برگ مورینگا را خریداری کنند و مطابق با استانداردهای خودشان آن ها را پودر کنند.

در حقیقت جدا از بعد وزنی بار، بویژه مشتریانی که خرید اولشان است، به پودر ارائه شده اعتماد کافی را ندارند. آن ها می خواهند مطمئن شوند که پودری که تهیه می کنند، دقیقاً از برگ گونه مورینگای مد نظرشان است.

در این مقاله تصمیم گرفتم به منظور جلوگیری از ارائه محتوای تکراری که در مقاله بالا ارائه کرده ام؛ به دو تا از ویژگی های مهم برگ مورینگا که می تواند در صنعت کاربردهای زیادی داشته باشد، اشاره کنم.

این موضوع می تواند برای کارآفرینان بسیار جذاب باشد و همچنین از بعد دیگری قیمت هر کیلو برگ مورینگا را توجیه کند.

توجه: جهت آگاهی از قیمت هر کیلو برگ خشک مورینگا و یا همکاری جهت فروش برگ مورینگا، می توانید با مدیر فروش بازرگانی فایدیم تماس بگیرید و یا در واتساپ درخواست ثبت کنید.

مورینگا در مبارزه با موش و آفات جونده

اگرچه از برگ های این گیاه در تغذیه انسان نیز استفاده می شود، ولی ویژگی هایی نظير اثر ضد بارداری در برخی از موجودات نظیر موش نیز دیده شده است (منبع: Prakash سال 1998).

عصاره برگی گونه M. oleifera در تنظیم فعالیت هورمون های تیروئید در موش های سوئیسی بالغ اثرات تعیین کننده ای دارد (Tahiliani و Kar سال 2000).

از عصاره بذر این گونه که با متانول استخراج شده است، موادی نظیر:

  •  n- بنزيل تیوکربومات (N-Benzyl thiocarbamates)
  •  n- بنزیل کربومات (N-Benzyl carbamates)
  •  بنزیل نیتریل (Benzyl nitriles)
  •  بنزیل استر (Benzyl ester)

جدا شده است که به شکل معنی داری بر تحریک تولید انسولین در سلول های بتای پانکراس جوندگان مؤثر است (Francis و همکاران، 2004).

مورینگا منبع مهم گلوکوزینولات ها

گلوکوزینولات ها محصولات طبیعی هستند که به عنوان پیش ماده طیف وسیعی از ترکیبات طبیعی که خواصی چون آنتی بیوتیک، آنتی اکسیدان و ضد سرطان دارند، محسوب می شوند.

حضور و غلظت این مواد در گیاهان به میزان زیادی به عوامل زیر بستگی دارد (Bellostas و همکاران، 2007):

  •  گونه
  •  ژنوتیپ گیاه
  •  بافت های مختلف یک تک پایه از گیاه

در گونه های مختلف مورینگا نیز مقادیر زیادی از این مواد گزارش شده است که بسته به گونه و اندام های مختلف گیاه، تنوع وسیعی در مقادیر آن مشاهده شده است.

برگ های مسن و جوان از سه درخت هر یک از پنج اکسشن از سه گونه از مورینگا از جمله گونه های M. oleifera و M. peregrina توسط Bellostas و همکاران (2010) از این نظر مورد مطالعه قرار گرفتند.

بررسی ها نشان دادند که مقدار گلوکوزینولیت در برگ های جوان و مسن این پنج اکسشن، بین 2.65 میکرومول در هر گرم در برگ های مسن گونه M. Stenopetala تا 28.62 میکرومول در هر گرم در برگ های جوان M. oleifera متغیر بود.

هر سه جمعیت مورد مطالعه از این گونه نسبت به سایر گونه ها دارای مقادیر بیشتری از این مواد بودند. همچنین مقدار گلوکوزینولیت در برگ های جوان هر سه گونه بیش از مقدار آن در برگ های مسن بود.

البته مقدار این مواد توسط سایر محققان تا حدودی متفاوت گزارش شده است (Bennett و همکاران، 2003) که می تواند ناشی از عوامل زیر باشد:

  •  اثر ژنوتیپ های مختلف
  •  شرایط رویشی مختلف
  •  روش های متفاوت استخراج

لازم به ذکر است که این ترکیبات، مواد پیچیده ای هستند که بسته به ساختمان واقعی و تراکم آن ها در جیره غذایی، ممکن است اثرات بیوشیمیایی و فیزیولوژیکی متفاوتی اعم از مثبت یا منفی بر سلامتی انسان بگذارند.

از این رو، لازم است که در زمینه اثرات احتمالی این مواد بر سلامتی انسان مطالعات کافی صورت گیرد (Bellostas و همکاران، 2010).

توجه: به نظر می رسد که ارگان های تولیدمثلی از جمله بذر این گونه ها مقدار بیشتری از این مواد را در خود دارند تا اندام های رویشی.

به طوری که در مطالعه Bellostas و همکاران (2010)، مقدار این مواد در بذر یکی از جمعیت های M. oleifera (43.14 میکرومول در هر گرم) به طور معنی داری از برگ های جوان (13.16 میکرومول در هر گرم) و برگ های مسن (7.12 میکرومول در هر گرم) این گونه بیشتر بود.

اگر تا اینجا تمام مقالاتی را که در زمینه مورینگا منتشر کرده ایم؛ مطالعه کرده باشید، قطعاً متوجه جادوی مورینگا شده اید.

منبع: فایدیم

 

تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:37 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 198 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

خواص پودر مورینگا

خرید پودر مورینگا به عنوان یکی از ابتدایی ترین فرآورده های این درختچه، از بازار بسیار خوبی برخوردار است.

بسیاری از مشتریان ما از کشورهایی نظیر عمان، برگ مورینگا را به صورت عمده خریداری می کنند و پس از پودر کردن، در ابعاد وسیعی به فروش می رسانند.

وقتی صحبت از خرید پودر مورینگا می شود، این سؤال مطرح می شود که پودر کدام یک از اندام های درختچه مورینگا مد نظر شماست؟

هریک از اندام های مورینگا می توانند خواص و کاربردهای متفاوتی داشته باشند.

  •  پودر بذر
  •  پودر برگ
  •  پودر پوست درختچه
  •  پودر میوه

در مقالات مختلفی که پیرامون خواص مورینگا در سایت بازرگانی فایدیم منتشر شده است، به خواص پودر هریک از اندام های مورینگا پرداخته ام.

امّا در این مقاله قرار است به یکی از کاربردهای جدید و در عین حال جذاب پودر مورینگا بپردازم که می تواند تحول زیادی ایجاد کند.

توجه: در صورت نیاز به دریافت مشاوره در زمینه خرید عمده پودر مورینگا و یا آگاهی از قیمت پودر مورینگا می توانید با مدیر فروش بازرگانی فایدیم تماس بگیرید و یا در واتساپ درخواست ثبت کنید.

مورینگا و حذف فلزات سنگین از آب

توجه: جهت اطمینان خاطر شما کاربران محترم و نمایش ریشه علمی محتوای این مقاله، سعی کردم داخل پرانتز به ذکر منبع علمی بخش های مختلف بپردازم.

به روش های مختلف فلزات سنگین به آب های موجود در سطح کره زمین راه پیدا می کنند.

از جمله منابع ایجاد آلودگی در آب های جاری و سطحی عبارتند از (Bhatti و همکاران، 2006):

  •  مایعات حاصل از تصفیه فلزات
  •  کارخانجات پلاستیک سازی
  •  پارچه بافی
  •  میکروالکترونیک
  •  صنایع چوب

حتی آب های سطحی طبیعی نیز به دلیل سنگ بستر ممکن است حاوی برخی از فلزات سنگین باشند که برای سلامتی بشر مضرند.

از این رو، نگرانی بشر موجب ارزیابی عوامل مختلف در قابلیت حذف این گونه آلودگی ها از آب های مورد استفاده به ویژه در آب شرب است.

روش های سنتی رفع اینگونه آلودگی ها که اساساً ته نشین کردن شیمیایی مواد یا از طریق تبادل یونی است (Grau و Bisang سال 1995)، به ویژه زمانی که میزان آلودگی ها ناچیز باشد، مقرون به صرفه نبوده و گاهی کارایی لازم را نیز ندارند.

استفاده از بافت های گیاهی در رفع اینگونه آلودگی ها از گزینه های مؤثر مورد استفاده محققان است.

فلز روی از جمله این فلزات است که به شیوه های مختلف ممکن است بیش از حد استاندارد به آب های سطحی وارد شود و تصفیه آن از جمله دغدغه های محققان می باشد.

گونه M. oleifera از جمله گونه های گیاهی است که در این راستا مورد آزمایش قرار گرفته است.

بر این اساس نیز این گونه گیاهی یکی از مفیدترین گونه های گیاهی لقب گرفته است.

از جمله Bhatti و همکاران (2006) اثر عوامل مختلف از جمله اندازه ذرات پودر حاصل از اندام های مختلف گونه M. oleifera، سطح pH، تراکم و میزان پودر مورد استفاده و غلظت فلز روی در محلول را در تصفیه آب، مورد بررسی قرار دادند.

پیرو این تحقیق، بهترین pH محلول جهت تصفیه مطلوب آب را 7 ارزیابی نمودند که در این شرایط بهترین دز ماده جاذب، 0.5 گرم در لیتر و بهترین اندازه ذرات آن 0.255 میلی متر ارزیابی گردید.

البته تیمار پودر مورینگا با عوامل مختلف نیز تأثیر متفاوت و زیادی بر قدرت جذب ذرات بذر مورینگا نشان داد.

به عبارت دیگر با افزودن برخی مواد شیمیایی به پودر حاصل از این گیاه، قوه جاذبه این ماده افزایش یافت.

سایر کاربردهای گونه های مورینگا

آیا مورینگا فقط پودر است؟!!!

قبل از اقدام به خرید پودر برگ مورینگا پیشنهاد می کنم در مقاله زیر، حتماً قسمت نحوه برداشت مورینگا را مطالعه نمایید.

یکی از کاربردهای گونه های مورینگا استفاده از آن ها در باغچه های خانگی است که به عنوان درختان زینتی توأم با میوه ای با ارزش های خوراکی و دارویی مورد توجه قرار گرفته است (Long و Ramachandrannair سال 1999).

این کاربرد به ویژه در مناطق گرمسیری که زندگی و کشاورزی معیشتی حاکم است به وفور دیده می شود.

همچنین این کاربرد مورینگا در باغچه های خانگی علاوه بر تأمین مواد خوراکی با ارزش، فضای مناسب و زیبایی را نیز ایجاد می کند.

استفاده از این گونه ها جهت حفاظت از خاک و محیط زیست در مناطقی که کمتر گونه درختی قادر به زیست می باشد از کاربردهای مهم و اساسی این گونه هاست.

برخی از گونه های مورینگا نظیر M. peregrina علاوه بر اینکه با ریشه های عمیق خود به خوبی از خاک حفاظت می کنند، در شرایط سخت قادر به تولید میوه و تولیدات گیاهی ارزشمندی هستند که هزینه های استقرار آن ها در عرصه های مورد نظر در مناطق گرمسیری را توجیه می کند.

در صنعت روغن های گیاهی Bhatia و همکاران (2007) از بذر گونه M. oleifera جهت تصفیه روغن نخل استفاده کردند.

بنده در سایت بازرگانی فایدیم به طور کامل به مبحث روغن مورینگا پرداخته ام که از آدرس زیر می توانید دسترسی داشته باشید.

با استفاده از بذر این گونه، نامبردگان بیش از 95% از مواد جامد معلق در روغن را جدا کرده و موجب کاهش 52.2 درصدی در نیاز به اکسیژن در تصفیه روغن نخل گردیدند.

روغن استحصالی از مورینگا در صابون سازی، عطر سازی و صنایع مشابه نیز کاربرد دارد.

توجه: روغن حاصل از مورینگا به خوبی می سوزد بدون اینکه دود تولید کند.

عمان یکی از کشورهایی است که به صورت گسترده از پودر مورینگا استفاده می کند.

شاید بسیاری از تجار و مشتریانی که اقدام به خرید پودر مورینگا می کنند؛ در صورت آگاهی از سایر کاربردهای مورینگا، صرفاً به خرید پودر آن بسنده نکنند.

منبع: فایدیم


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:35 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 203 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

برگ مورینگا بهتر است یا پودر آن

خرید برگ مورینگا چنان چه از خواص بخش های مختلف این درختچه آشنا باشید، برای شما تبدیل به یک عادت خواهد شد.

ما در سایت بازرگانی فایدیم به طور کامل به خواص بخش های مختلف مورینگا که تا این لحظه دارای ریشه علمی هستند؛ پرداخته ایم و حتی منابع آن ها را نیز ذکر کرده ایم.

از آدرس زیر می توانید به این بخش دسترسی داشته باشید.

امّا در این مقاله بنده قصد دارم از جنبه ای تخصصی تر به خواص برگ مورینگا بپردازم که برای صاحبان صنعت در ایران، متخصصین حوزه گیاهان دارویی و تجار محترم می تواند جالب توجه باشد.

در مقاله زیر به یکی از عوامل مهم در کیفیت برگ مورینگا اشاره کرده ام که توصیه می کنم حتماً قبل از خرید برگ مورینگا این مقاله را مطالعه نمایید.

توجه: در صورت نیاز به دریافت مشاوره در زمینه خرید عمده برگ مورینگا و یا فروش عمده برگ مورینگا، می توانید با مدیر فروش بازرگانی فایدیم تماس بگیرید و یا در واتساپ درخواست ثبت کنید.

مورینگا منبعی از فلاونوئیدها

امروزه استفاده از آنتی اکسیدان های طبیعی، به ویژه مواد فنولی، از جمله فلاونوئیدها و اسیدفنولیک در غذا و داروهای پیشگیری و درمانی اهمیت زیادی پیدا کرده است.

مطالعات گسترده ای در این زمینه نشان داده است که ارتباط معکوسی بین فلاونوئیدهای موجود در جیره غذایی و خطر ابتلا به بیماری های قلبی عروقی و برخی از سرطان ها وجود دارد (Sultana و Anwar سال 2008).

فلاونوئیدها در بیشتر گیاهان وجود دارند ولی تراکم و مقدار آن ها از گیاهی به گیاه دیگر و حتی از اندامی از گیاه به اندام های دیگر متفاوت است.

بسیاری از گیاهان به عنوان منابع غنی از این گونه فلاونوئیدها قلمداد می شوند.

گفته می شود که جیره های غذایی غنی از فلاونوئیدها، حتی از ویتامین C و E هم کارایی بیشتری دارند.

بسیاری از سبزی های برگی و میوه ها غنی از فلاونوئیدها هستند.

از این رو اندازه گیری فلاونوئید در گیاهان سال هاست که مورد توجه محققان قرار گرفته است تا بدین وسیله منابع غنی از این مواد ارزنده را شناسایی کنند.

در ارتباط با گونه M. oleifera نیز Sultana و Anwar (سال 2008)، برگ و میوه چندین گونه گیاهی را از این نظر مورد مطالعه و مقایسه قرار دادند که از میان آن ها برگ های مورینگا بالاترین میزان فلاونول ها را داشت، از جمله:

  •  مای رای سیتوم (Myricetum)
  •  کام پ فرول (Kampeferol)
  •  کوئرستین (Quercetin)

توجه: هنگام خرید برگ خشک مورینگا به این نکته دقت داشته باشید که برگ مورینگا در صورت خشک شدن خاصیت خودش را حفظ می کند، امّا باید حداکثر تا یک سال به بازار مصرف برسد.

گیاهان حاوی فلاونول

شایان ذکر است که علاوه بر برگ های مورینگا، گیاهان زیر نیز از میزان قابل توجهی از فلاونول ها برخوردار می باشند:

  •  توت فرنگی
  •  اسفناج
  •  برگ های صبر زرد (Aloe vera)
  •  کلم گل
  •  میوه انجیر

برگ مورینگا منبع هورمون های رشد گیاهی

گزارش شده که عصاره حاصل از برگ های درختان گونه M. oleifera دارای انواع مختلف تنظیم کننده های رشد از جمله انواع سایتوکنین ها است و در برخی از کشورها نیز از این عصاره برای افزایش عملکرد بسیاری از گیاهان زراعی استفاده می شود (Price سال 2000).

همچنین در مطالعه ای که برای تکثیر گونه M. oleifera به روش ریزازدیادی (Micropropagation) صورت گرفت؛ مشخص شد که ریزنمونه های حاصل از شاخه های این گونه در محیط شاخه زایی، حاوی غلظت های مختلف BAP که نوعی سایتوکینین است، شروع به تولید کالوس نموده که این کالوس ها نیز از قابلیت باززایی بالایی برخوردار بودند (Islam و همکاران، 2005).

در مطالعه انجام گرفته توسط میرزایی ندوشن و همکاران (1388) نیز افزایش رشد جنین ها در محیط MS دارای نصف غلظت عناصر غذایی پرمصرف و بالا بودن میزان تولید کالوس در این محیط که فاقد هرگونه تنظیم کننده رشد خارجی است؛ می تواند نشان دهنده این باشد که:

با افزایش فعالیت سلول های جنینی و افزایش تکثیر آن ها به منظور تشکیل یک گیاهچه کامل، تولید هورمون های درونی نیز افزایش پیدا می کند و حضور همین هورمون ها باعث تولید کالوس بر روی سطح پوسته تخمک ها می گردد.

مشارکت فیتوهورمون ها در طی تکامل بذر بارها گزارش شده است و اکسین یکی از فیتوهورمون هایی است که در طی بلوغ جنین های زیگوتی به میزان زیاد تولید می شود (George و همکاران، 2008).

همچنین اختلاف معنی دار در میزان تولید کالوس در جنین های رویشگاه های مختلف در مطالعات میرزایی ندوشن و همکاران (1388) نیز می تواند نشان دهنده وجود تنوع ژنتیکی بین جمعیت های مناطق مختلف از نظر میزان تولید هورمون های درونی باشد.

شاید بتوان ادعا نمود که این گونه نیز همانند گونه M. oleifera می تواند به عنوان یک منبع حاوی هورمون های رشد گیاهی مورد توجه قرار گیرد که برای اثبات صحت این مطلب نیاز به مطالعات تکمیلی می باشد.

امیدوارم که این مقاله در توسعه دیدگاه شما نسبت به مورینگا، نقش مهمی را ایفا کرده باشد.

منبع: فایدیم


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:35 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 205 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از رایج ترین موضوعاتی است که در طول هفته مراجعین بسیار زیادی در ارتباط با آن به دفتر آسا وکیل مراجعه می کنند.

در این مقاله قصد دارم با تکیه بر تجربه چندین ساله ای که در زمینه انواع دعاوی ملکی و بویژه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک دارم، نکات کاربردی را با شما به اشتراک بگذارم.

همین ابتدا پیشنهاد می کنم، مقاله قبلی بنده را که در ارتباط با مؤثرترین نکات الزام به تنظیم سند رسمی است، از نشانی زیر مطالعه کنید و سپس به این مقاله بپردازید.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک

مردم غالباً و عرفاً در معامله ملک به این صورت عمل می‌کنند که ابتدا در دفتر املاک مبایعه‌نامه‌ای امضا می‌کنند، خریدار قسمتی از مبلغ ملک را می‌پردازد و پرداخت مابقی مبلغ در مقابل تنظیم سند رسمی توسط فروشنده، به روز دیگری موکول می‌شود.

دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی ملک» وقتی مطرح می‌شود که با فرا رسیدن روز موعود و در حالی که خریدار حاضر به انجام تعهد خودش یعنی پرداخت مابقی مبلغ است، فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفتر ثبت اسناد حاضر نمی‌شود یا مقدمات انتقال سند رسمی را فراهم نمی‌کند.

نکات پیش از معامله ملک

در این بخش به نکات مربوط به پیش از معامله ملک که باید در همان ابتدا به آن ها دقت کنید، می پردازم.

الف. برای الزام طرف مقابل (فروشنده) به تنظیم سند رسمی، مهم‌ترین مسئله این است که بتوانید اصل وقوع بیع و انتقال مالکیت مال به خودتان را نزد قاضی محترم دادگاه ثابت کنید.

برای مثال:

وقتی شما منزلی را خریداری کرده باشید که سند مالکیت داشته باشد، فروشنده (مالک سابق منزل) باید سند رسمی به نام شما تنظیم بکند. اگر او از این کار سر باز بزند، شما می‌توانید دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» علیه فروشنده اقامه کنید.

وقتی دادگاه بیع را احراز کند و انتقال را قانونی و شرعی تشخیص دهد، حکم به الزام خوانده (فروشنده یا همان مالک سابق) به تنظیم سند رسمی صادر می‌کند.

پس، متن مبایعه‌نامه یا هر سند عادی که هنگام معامله امضاء می‌کنید باید طوری تنظیم شده باشد که صراحتاً انجام معامله و انتقال مالکیت را برساند.

ب. اخذ تعهد به تنظیم سند رسمی: بهترین کار در مواقعی که به هر دلیلی در هنگام معامله سند رسمی تنظیم نمی‌شود و به تنظیم مبایعه‌نامه یا هرچیز دیگری جز سند رسمی اکتفا می‌کنید، این است که از طرف دیگر معامله تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خودتان بگیرید.

با انجام این کار، اصولاً دیگر نیازی به اثبات انتقال مالکیت در دادگاه ندارید و پرونده روند سر راست‌تری را طی خواهد کرد.

پیشنهاد بنده به شما این است که در مبایعه‌نامه از چنین عبارتی برای اخذ تعهد به تنظیم سند رسمی استفاده کنید:

«بدین وسیله آقا/خانم ...(نام فروشنده) با کدملی ... که مالک مال با مشخصات ...(مشخصات ثبتی ملک را به درستی و با دقت وارد کنید) است، متعهد می‌شود که در تاریخ ... با حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی ...(شماره دفتر و آدرس دفتر مد نظر را قید کنید) اقدام به تنظیم سند رسمی به نام آقا/خانم ...(نام خریدار) بکند.

متعهد مکلف است به ازای هر روز تأخیر ... تومان به متعهدله بپردازد.

درصورت عدم ایفای تعهد، متعهدله می‌تواند پس از ارسال اظهارنامه برای متعهد، با مراجعه به دادگاه دعوای حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی علیه متعهد اقامه کند. هزینه دادرسی این دعوا بر عهده متعهد خواهد بود.»

نکته: حتی اگر در قرارداد یا مبایعه‌نامه حضور در دفترخانه و انتقال رسمی ملک را شرط نکرده باشید، خریدار به استناد ماده 220 قانون مدنی می‌تواند فروشنده را به حضور در دفترخانه و انتقال رسمی مورد معامله ملزم کند.

زیرا واگذاری انتقال مالکیت رسمی از متعلقات و لوازم عرفی چنین معامله‌ای است و در نظر عرف مانند این است که در قرارداد ذکر شده است.

ماده 220 قانون مدنی:

«عقود نه فقط متعاملين را به اجرای چيزی كه در آن تصريح شده است ملزم می‌نماید؛ بلكه متعاملين به كليه نتايجی هم كه به موجب عرف و عادت يا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند.»

پ. هنگام معامله برای احراز هویت و مالکیت فروشنده از این موارد اطمینان حاصل کنید:

  •  مطمئن شوید کسی که تعهد را امضاء می‌کند، کسی است که مال به نام وی ثبت شده است.
  •  اگر مال به نام فروشنده ثبت نشده و با سند عادی به او منتقل شده است، مطمئن شوید که سند عادی این سلسله ایادی را به ‌درستی نشان می‌دهد.
  •  اگر وکیل فروشنده تعهد را امضا می‌کند، از اعتبار وکالتنامه وی مطمئن شوید.

نکته: توجه داشته باشید که دادگاه قبل از رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، استعلام ثبتی می‌گیرد. اگر ملک به نام فروشنده یا کسی که شما در دادخواست به ‌عنوان خوانده ذکر کرده‌اید به ثبت نرسیده باشد، دادگاه به رد دعوا اقدام می‌کند.

بر اساس ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید؛ دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌ منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این‌ که ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.»

ت. اطمینان حاصل کنید که فروشنده یا طرف قرارداد شما، اهلیت قانونی برای معامله دارد؛ برای مثال ورشکسته یا محجور نیست.

ث. وکالت‌نامه نمی‌تواند حق مالکیت ایجاد بکند. در کنار وکالت‌نامه حتماً مبایعه‌نامه هم داشته باشید؛ چرا که وکالت یک عقد جایز است که با فوت یکی از طرفین قرارداد غیر معتبر می‌شود.

ج. ملک مورد معامله طلق (آزاد) بوده و در رهن نباشد. برای مثال اگر ملک در رهن بانک است، هنگام اقامه دعوا «الزام به فک رهن» را نیز در ستون خواسته قید کنید.

اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در این قسمت به تشریح این موضوع می پردازم که هنگام اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، چه مواردی را باید رعایت کنید.

 

الف. در تنظیم دادخواست، باید کسی را به عنوان خوانده نام ببرید که که ملک به نام او ثبت شده است.

اگر شما ملک را از کسی خریداری کرده‌اید که ملک به نام او ثبت شده، نام او را به ‌عنوان خوانده ذکر می‌کنید. ولی ممکن است ایادی متعدد در کار باشد.

«ایادی متعدد» یا «ایادی ماقبل» یک اصطلاح برای شرایطی است که برای مثال شما ملک را از آقای الف خریداری کرده‌اید ولی ملک به نام خود او در دفتر اسناد ثبت نشده.

بلکه آقای الف ملک را از خانم ب و او ملک را از آقای ج خریداری کرده است و نام آقای ج است که به ‌عنوان مالک ثبت شده است.

در چنین حالتی قبل از این ‌که دادگاه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی شما رسیدگی کند، باید سلسله ایادی را احراز کند تا ثابت شود که انتقال مالکیت به ‌درستی صورت گرفته است.

لذا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت همه ایادی ما قبل تا شخص فروشنده اقامه کنید؛ یعنی آقای الف، خانم ب و آقای ج.

در صورتی که فقط شخص فروشنده را به‌ عنوان خوانده دعوا ذکر کنید، رد دعوا برای شما صادر می‌شود.

با طرح دعوا علیه هر سه نفر، دادگاه به صحت و اصالت مستندات رسیدگی و در صورتی که صحت معامله احراز شود، شخص ج را به انتقال رسمی ملک به شما ملزم می‌کند.

ب. برای جلوگیری از این‌ که فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی، ملک را با شخص دیگری قرارداد کند، می‌توانید از دادگاه تقاضای دستور موقت کنید.

پ. فک رهن ملک، اخذ مفاصا‌حساب مالیاتی، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک و... از مقدمه‌های تنظیم سند رسمی است.

پس برای درخواست آن‌ها نیازی به طرح دعوای مستقلی ندارید و همه را می‌توانید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست کنید.

ت. قبل از اقامه دعوی مطمئن شوید که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است. زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به وجود پایان کار و گواهی عدم خلافی شهرداری است.

ج. ملک باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در جریان ثبت نیستند، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.

در چنین موقعیتی احتمالاً باید دادخواست «الزام مالک به ثبت ملک و تنظیم سند رسمی» اقامه کنید تا دعوای شما قابل رسیدگی باشد.

مراحل اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

  •  در تاریخ مورد توافق، با مابقی مبلغ معامله به دفتر اسناد مذکور مراجعه کرده و از دفتردار گواهی عدم حضور بگیرید یا با کمک شاهدان در محل، استشهادیه تهیه کنید.
  •  اظهارنامه‌ای مبنی بر این ‌که شما در تاریخ ... در دفتر ... جهت ثبت حاضر شده‌اید ولی فروشنده حاضر نشده و به تعهد خود عمل نکرده است، برای او بفرستید.
  • سپس همراه با مدارک هویتی، مبایعه‌نامه، گواهی عدم حضور یا استشهادیه و اظهارنامه با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی به ‌عنوان خواهانِ دادخواست الزام به تنظیم سند، در سامانه ثنا ثبت نام کنید.

در این مقاله سعی کردم بر حسب تجربه به اصلی ترین نکاتی که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک به آن نیاز پیدا می کنید، اشاره کنم.

منبع: آسا وکیل


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:34 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 195 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید

مهریه و مهم ترین نکات حقوقی آن

وکیل مهریه در کرج و تهران با توجه به حجم بالای دعاوی خانواده در سال ۱۴۰۰، به یکی از مهم ترین نیازهای حقوقی زوجین تبدیل شده است.

البته که بنده به عنوان یک وکیل خانواده در کرج همیشه از زوجینی که به صورت حضوری به دفتر آسا وکیل مراجعه کرده اند؛ خواهش داشتم قبل از جدایی، از مشاورین خانواده استفاده کنند تا از بحران طلاق تا حدی جلوگیری شود.

دقت کنید، پیش از آنکه در جستجوی بهترین وکیل مهریه در کرج باشید؛ توصیه می کنم ابتدا یک بار این مقاله را تا انتها مطالعه کنید، زیرا تمام آن چیزی که شما برای دعاوی مهریه نیاز دارید را به طور کامل و بر اساس قوانین روز توضیح داده ام.

مهریه همیشه در کشورهای مسلمان وجود داشته و در زمان عقد نکاح میان زن و مرد، تعیین می‌شود.

تفاوتی ندارد که عقد نکاح از نوع دائم باشد یا موقت، در هر صورت، مرد باید مالی را تحت عنوان مهریه برای زن در نظر بگیرد.

میزان مهریه باید با توافق دو طرف تعیین شود و مرد نمی‌تواند خود مالی را جهت مهریه برای زن تعیین کند.

یک وکیل خوب در کرج برای مهریه این موضوع را به خوبی می داند که مهریه دارای انواع مختلفی است و هرکدام شرایط پرداخت مخصوص به خود را دارند.

مهریه یکی از حقوق مالی است که به محض انعقاد عقد نکاح، زن مالک آن می‌شود.

این امر در ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی نیز ذکر شده است.

به موجب این ماده:

«به مجرد عقد، زن مالک مهر می‌شود و می‌تواند هر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید.»

از این ماده می‌توانیم دریابیم که زمانی که صیغه نکاح جاری شد، زن مالک مهریه تعیین شده می‌شود و می‌تواند آن را مطالبه کند. اگرچه عرف ما چنین است که اصولاً زنان در زمان طلاق گرفتن مهریه خود را مطالبه می‌کنند.

هیچ چیزی مانع از مالکیت زن نسبت به مهریه نمی‌شود.

درحقیقت مسائلی همچون موارد زیر، هرگز مالکیت زن را نسبت به مهریه ساقط نمی‌کنند.

  •  زنا و رابطه نامشروع
  •  خیانت
  •  عدم تمکین
  •  نشوز
  •  و…

البته لازم به ذکر است که استثنائاتی هم وجود دارند که باعث می‌شود زن استحقاق دریافت مهریه را نداشته باشد.

در ادامه این مقاله تصمیم دارم به بررسی مطالبی همچون مهریه چیست، مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت، نحوه تقسیط مهریه و… بپردازم.

برای آن که تمامی نکات مربوط به مهریه را بدانید، تا پایان این مقاله همراه من باشید.

مهریه چیست؟

در پاسخ باید عرض کنم:

مهریه مالی است که مرد، در زمان عقد نکاح به همسر خود پرداخت می‌کند و یا خود را مکلف به پرداخت آن می‌نماید؛ این مال مهریه یا صداق نامیده می‌شود.

مهریه دینی است که مرد موظف به پرداخت آن است و ضرورتی ندارد که زن برای دریافت مهریه خود اقدام به تقاضای طلاق کند، بلکه مهریه حق قانونی وی بوده و هر زمان مایل باشد می‌تواند آن را مطالبه کند.

امّا مهریه برای آنکه صحیح و قابل مطالبه باشد، لازم است ویژگی‌ها و شرایطی داشته باشد که در ادامه بیان می‌کنم.

ویژگی‌های مهریه قابل مطالبه

همان‌گونه که عرض کردم، مهریه زمانی قابل مطالبه است که در قالب یکی از حالات زیر تنظیم شده باشد:

  •  مهریه باید یک مال مشخص و در دسترس باشد همچون طلا، اتومبیل، ملک و …
  •  مهریه می‌تواند به شکل دین باشد؛ به عنوان مثال بخشیدن قسمتی از دارایی، اهدای مبلغی مشخص و مانند آن.
  •  ممکن است مهریه به صورت یک منفعت مشخص باشد، مثل اجاره بهای ملک و …
  •  مهریه امکان دارد یک کار و عمل باشد، مانند یاد دادن زبان انگلیسی، آموزش یک تخصص و یا هر کار مشروع دیگری.

انواع مهریه از لحاظ نحوه پرداخت

به عنوان یک وکیل مهریه در کرج، مهریه را از حیث نحوه پرداخت به دو دسته تقسیم می کنم:

۱) مهریه عندالمطالبه: به مهریه‌ای گفته می‌شود که زن به محض انعقاد مالک آن می‌شود و همانطور که از نامش مشخص است، هر زمان بخواهد می‌تواند آن را مطالبه کند.

در این نوع از مهریه، مرد نمی‌تواند به دلیل اعسار و عدم توانایی، از پرداخت آن خودداری کند.

در واقع اصل بر این است که مرد توانایی پرداخت دارد، مگر خلاف آن را ثابت نماید.

۲) مهریه عندالاستطاعه: در این نوع از مهریه نیز زن به محض عقد نکاح مالک مهریه خواهد شد، امّا زمانی می‌تواند مهریه خود را مطالبه کند که ثابت کند مرد توانایی پرداخت مهریه را دارد. پس در واقع اصل بر این است که مرد توان پرداخت نداشته و زن باید خلاف آن را ثابت کند.

نکته: زوجین این امکان را خواهند داشت که پس از عقد، با یکدیگر توافق کرده و مهریه را از عندالمطالبه به عندالاستطاعه و یا برعکس تغییر دهند.

انواع مهریه

در یک تقسیم‌بندی معروف، مهریه به ۴ نوع تقسیم می‌گردد:

۱) مهر السنه: مهر السنه در واقع همان مهریه حضرا زهرا (س) است که معادل ۵۰۰ درهم است. به دلیل آنکه پیامبر (ص) برای تمامی زنان و دختران خود این مهریه را تعیین می‌کردند، به آن مهرالسنه گفته می‌شود.

۲) مهر المسمی: مهرالمسمی همان مهری است که زن و مرد با توافق یکدیگر آن را تعیین و در عقدنامه درج می‌کنند.

۳) مهر المثل: مهرالمثل یکی دیگر از انواع مهر است. گاهی ممکن است در زمان عقد، زن و مرد مالی را به عنوان مهریه مشخص نکنند، در این حالت اگر بخواهند قبل از نزدیکی طلاق بگیرند، زن مستحق مهرالمثل می‌شود.

مهرالمثل مالی است که با توجه به موارد زیر تعیین می گردد:

  •  وضعیت خانوادگی
  •  وضعیت زندگی زوجه
  •  مهریه زن‌هایی مشابه با وضعیت او

به بیان دیگر مهرالمثل با در نظر گرفتن خصوصیات زن همچون سن، زیبایی، میزان تحصیلات، وضعیت اجتماعی و خانوادگی وی تعیین خواهد شد .

۴) مهر المتعه: چنانچه در زمان انعقاد عقد نکاح مالی به عنوان مهریه تعیین نشده باشد و مرد بخواهد زن را طلاق دهد، باید مقداری را تعیین و تحت عنوان مهریه به زن بپردازد.

این مقدار برخلاف مهرالمثل که خصوصیات و وضعیت زن در نظر گرفته می‌شد، باتوجه به وضعیت و توانایی مالی مرد تعیین می‌گردد.

قابل توجه است که مهرالمتعه مخصوص نکاح دائم بوده و در نکاح موقت وجود ندارد.

همچنین تنها در صورتی که مرد بخواهد زن را طلاق دهد به زن تعلق می‌گیرد و اگر مرد فوت کند، این مهریه تعیین نخواهد شد.

مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت

از اواسط سال ۱۳۹۸ دستورالعملی صادر شد که به موجب آن زنان برای مطالبه و اجرای مهریه خود، باید اول به اداره ثبت مراجعه کنند و بعد از آن اگر نتوانستند مالی معرفی کنند، می‌توانند به دادگاه خانواده مراجعه نموده و درخواست مطالبه مهریه تقدیم کنند.

امّا نحوه مطالبه مهریه از طریق اجرای ثبت به چه صورت است؟

ابتدا پیشنهاد می کنم برای مطالبه مهریه خود از طریق اداره اجرای ثبت، به یک وکیل مهریه در کرج (یا شهری که در آن ساکن هستید) مراجعه کرده و راهنمایی‌های لازم را از ایشان دریافت کنید.

البته که بنده نیز در آسا وکیل می توانم حاصل سال ها تجربه خودم را در این دعاوی، با شما تقسیم کنم.

چنانچه زن به وکیل دادگستری وکالت بدهد، دیگر لازم نیست خود به اداره اجرای ثبت مراجعه نموده و مراحل لازم را طی کند، بلکه دیگر این وکیل اوست که باید این مراحل را طی نماید.

البته برای این کار زوجه باید مدارک لازم مانند مدارک شناسایی و عقدنامه را در اختیار وکیل خود قرار دهد تا وی بتواند مراحل قانونی را به درستی پشت سر بگذارد.

مدارک مذکور را وکیل باید به سردفتر بدهد؛ سردفتر نیز پس از آنکه هویت زوجه را احراز نمود، برگه اجراییه که فرم‌های چاپی مخصوصی است را در اختیار زوجه یا وکیل او می‌گذارد و هزینه‌ای دریافت می‌کند.

همچنین سردفتر در عقدنامه ذکر می‌کند که چه میزان از مهریه از سوی زن، مطالبه شده است. (علت این کار آن است که زوجه نتواند همان میزان را از مرجع دیگری مطالبه نماید.)

درنهایت، سردفتر مراتب را از طریق پست به اطلاع زوج خواهد رساند.

پس از آنکه اجراییه صادر گشت، سردفتر آن را به زوجه تحویل می‌دهد.

زوجه نیز باید به اداره ثبت محل برود تا مراحل لازم برای تشکیل پرونده را انجام دهد و اجراییه برای زوج نیز ابلاغ گردد.

در ابلاغیه‌ای که برای مرد صادر شده، درج گردیده است که ۱۰ روز مهلت دارد تا اقدامات لازم برای پرداخت مهریه زن را انجام دهد؛ در غیر این صورت، اموال او توقیف خواهد شد.

در این مرحله اداره ثبت از بانک مرکزی استعلام قیمت روز سکه را می‌گیرد و آن را ملاک عمل قرار می‌دهد.

حال اگر مرد توجهی به ابلاغیه و مهلت ۱۰ روزه نکند و اقدامی در جهت پرداخت مهریه زن انجام ندهد، زوجه می‌تواند اموال او را جهت توقیف به اجراییه ثبت معرفی کند.

اداره ثبت نیز اموال او را به غیر از مستثنیات دین توقیف خواهد کرد. کارشناس قیمت اموال را تعیین می‌کند و با فروش آن ها، مهریه زن پرداخت می‌شود.

تفاوت اجرای مهریه از طریق ثبت و دادگاه

راه دیگری که برای مطالبه مهریه وجود دارد، طرح دعوای مطالبه مهریه در دادگاه خانواده است.

طرح دعوای مطالبه مهریه در دادگاه خانواده با اداره اجراییه ثبت تفاوت‌هایی دارد که در ادامه آن ها را بیان خواهم کرد:

۱) در دادگاه قیمت سکه در زمان اجرای حکم در نظر گرفته می‌شود.

بنابراین اگر پس از طرح دعوی، قیمت سکه افزایش یافت، قیمت جدید ملاک عمل است.

امّا در اداره ثبت، آن قیمتی ملاک عمل است که اداره ثبت در زمان طرح دعوای مطالبه مهریه، از بانک مرکزی استعلام گرفته است و در صورت افزایش قیمت، تغییری نخواهد کرد.

۲) در طرح دعوی مطالبه مهریه از طریق دادگاه خانواده، می‌توان درخواست صدور دستور جلب مرد را داد، درحالی که چنین درخواستی در اداره اجراییه ثبت امکان‌پذیر نیست.

۳) هزینه اقدام برای مطالبه مهریه از طریق اداره ثبت برخلاف دادگاه خانواده، کمتر است و روند رسیدگی با سرعت بیشتری انجام می‌شود.

نکته: به عنوان یک وکیل مهریه در کرج پیشنهاد می کنم به دلیل آنکه طرح دعوی مطالبه مهریه از طریق اداره ثبت آسان‌تر است و روند رسیدگی با سرعت بیشتری انجام می‌گیرد، اقدام از این طریق را پیش بگیرید.

البته نکته مهمی که باید در نظر داشت این است که زمانی بهتر است مطالبه مهریه را از طریق اداره ثبت پیگیری کرد که مرد مالی برای معرفی داشته باشد تا بتوان از طریق این اداره اقدام به توقیف و مطالبه مهریه از محل آن کرد.

پس در صورتی که مرد مالک هیچ مالی نیست، اقدام از طریق این مرجع بی‌فایده است و بهتر است در چنین شرایطی از طریق دادگاه خانواده دعوای مطالبه مهریه را مطرح نمود. زیرا می‌توان از طریق این دادگاه، دستور جلب زوج را در صورت عدم پرداخت مهریه اخذ کرد.

رفع توقیف اموال برای مهریه چگونه است؟

در بررسی چگونگی توقیف و رفع توقیف اموال برای مهریه باید عرض کنم:

به موجب ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی:

«در صورتی که محکوم‌‌علیه، محکوم‌‌به و خسارات قانونی را بپردازد، اموال توقیف شده او، رفع توقیف خواهند شد.»

همچنین طرفین دعوی می‌توانند مطابق با ماده ۱۷۸ قانون آیین دادرسی مدنی، با یکدیگر توافق کرده و سازش‌نامه‌ای تنظیم کنند تا از اموال توقیفی، رفع توقیف شود.

حال پس از آنکه زوجه مراحل لازم برای مطالبه مهریه از طریق اداره اجرای ثبت را انجام داد، از طریق سامانه ثنا، پیامک ابلاغیه برای مرد ارسال می‌شود و شرح توقیف اموال برای او توضیح داده می‌شود.

حال اگر مرد اعتراضی به توقیف اموال خود داشته باشد، می‌تواند به اداره اجرای ثبت مراجعه نموده و اقدام به رفع توقیف اموال خود کند.

البته مشاوره با یک وکیل حرفه‌ای در این زمینه بسیار می‌تواند کارآمد باشد.

لازم به ذکر است که مرد زمانی می‌تواند توقیفی اموال خود را رفع کند که ثابت نماید اموال قابل توقیف نبوده است.

در ادامه برخی از راه‌های رفع توقیف اموال را بیان نمودم.

رفع توقیف خودرو برای پرداخت مهریه

در صورتی که مرد ثابت کند از خودرو برای امرار معاش خود استفاده می‌کند، می‌تواند آن را وارد مستثنیات دین کرده و از آن رفع توقیف کند.

برای این منظور می توانید از یک وکیل خوب در کرج برای مهریه راهنمایی بگیرید.

رفع توقیف ملک

در صورتی که مرد ثابت کند خانه‌ای که زن توقیف کرده تنها خانه او بوده و مورد نیاز برای وی و افراد تحت‌الکفاله‌اش است؛ می‌تواند از آن رفع توقیف کند، زیرا وارد مستثنیات دین می‌شود.

رفع توقیف حقوق برای پرداخت مهریه

زوجه نمی‌تواند تمام حقوق مرد را برای پرداخت مهریه توقیف کند.

در صورتی که مرد فرزند داشته باشد، تنها تا ۱/۴ از حقوق او و اگر هیچ فرزندی نداشته باشد، تنها تا ۱/۳ حقوق او قابل توقیف خواهد بود.

در صورتی که تمام حقوق مرد توقیف شده باشد، می‌تواند نسبت به آن اعتراض کند.

انتقال اموال قبل از مطالبه مهریه

این روزها مردان برای آنکه از پرداخت مهریه به همسران خود عقب نشینی کنند، از روش های متعددی استفاده می کنند.

یکی از رایج‌ترین شیوه‌هایی که مردان به کار می‌برند، توقیف کردن صوری اموال خود است.

به این صورت که به دوست یا آشنایی چکی با مبلغ سنگین می‌دهند و آن شخص نیز چک را به اجرا گذاشته و مراحل توقیف اموال را انجام می‌دهد.

این کار باعث می‌شود زن دیگر نتواند اقدام به توقیف اموال مرد برای مهریه خود و تأمین از محل آن ها بکند. زیرا اولویت با کسی است که زودتر اقدام نموده است.

راه دیگری که معمولاً مردان انجام می‌دهند، معامله صوری است.

معامله صوری همانطور که از نامش پیداست، به معامله‌ای گفته می‌شود که نه خریدار و نه فروشنده واقعاً قصد معامله ندارند.

یعنی نه مرد به عنوان فروشنده واقعاً می‌خواهد مال خود را بفروشد و نه شخص خریدار مبلغی جهت خرید آن مال پرداخت می‌کند.

این معامله صرفاً به این دلیل انجام شده تا مال از مالکیت مرد خارج و زن نتواند اقدام به توقیف و دریافت مهریه از محل آن ها کند.

حال سؤال ایجاد می شود که در این شرایط زوجه چه عکس العمل قانونی می تواند انجام دهد؟!

در پاسخ باید عرض کنم:

زن می‌تواند دادخواستی با عنوان ابطال بیع به دادگاه تقدیم نماید و ادعا کند که همسرش معامله‌ای صوری انجام داده تا مال را از دسترس خارج کند.

حال اگر ثابت شود که معامله به صورت صوری انجام شده، دادگاه حکم به بطلان معامله خواهد داد.

چه زمانی معامله صوری محسوب می‌شود ؟

زمانی یک معامله صوری محسوب می‌شود که شخصی به طریقی مانند اخطاریه یا ابلاغیه دادگاه از بدهی مالی خود اطلاع پیدا کند و پس از آن، اقدام به انجام معامله‌ای کند.

در چنین حالتی به طور حتم معامله‌ای که صورت گرفته است صوری شناخته می‌شود و دادگاه حکم به بطلان آن خواهد داد.

به دلیل آنکه مشکوک به فرار از دین است، پس می‌توان درخواست ابطال آن معامله را به دادگاه داد.

امّا در صورتی که معامله پیش از ابلاغیه باشد، ثابت کردن صوری بودن معامله و یا به جهت فرار از دین بودن معامله بسیار سخت و دشوار است.

چنانچه زنی پیش از آنکه اقدام به اجرا گذاشتن مهریه خود بکند و یا پس از آن، متوجه شود که همسرش در حال انتقال اموال خود است، می‌تواند به دادگاه مراجعه نموده و در ابتدا ثابت کند که انتقال اموال به شکل صوری و غیرواقعی انجام گرفته و بعد از آن دادگاه به اداره ثبت اعلام می‌کند که خرید و فروش آن مال ممنوع است.

براساس ماده ۲۱۸ قانون مدنی:

«اگر طلبکار به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد که مدیون به منظور فرار از دین تصمیم به فروش اموال خود دارد و دلایلی هم ارائه دهد، دادگاه این امکان را خواهد داشت که دستور به توقیف اموال شخص مدیون دهد.»

بنابراین برای توقیف اموال مدیون به جهت انجام معامله صوری یا معامله برای فرار از دین، باید ۴ شرط وجود داشته باشد:

  1.  در ابتدا باید مالی موجود باشد.
  2.  شخص باید ثابت کند که معامله مدیون صوری و غیرواقعی است.
  3.  باید شخص طلبکار ثابت کند که مدیون به جهت فرار از دین معامله را انجام داده است.
  4.  برای باطل شدن معامله لازم است که فرد انتقال گیرنده نیز از سوء نیت مدیون و صوری بودن معامله آگاه باشد.

چنانچه این ۴ شرط نباشند، دادگاه حکم به صوری بودن معامله و باطل بودن آن نمی‌دهد و می‌گوید مدیون به دلیل اضطرار مال را فروخته است.

این موارد در خصوص مهریه نیز صدق می‌کند و زن باید ثابت کند که مرد برای فرار از دین مال خود را فروخته و شخص انتقال گیرنده نیز از صوری بودن معامله آگاه است، تا دادگاه حکم به بطلان معامله بدهد.

بر حسب تجربه به عنوان وکیل مهریه در کرج، قصد دارم شرایط دیگری را برای شما تداعی کنم:

گاهی امکان دارد مرد برای فرار کردن از پرداخت مهریه، پیش از آنکه زن اقدامی در جهت به اجرا گذاشتن مهریه خود بکند، یک مال خود مانند خودرو را به صورت صوری به نام دیگری بزند و یا با یک بدهی ساختگی آن را توقیف کند.

در این حالت مرد پس از آنکه زن مهریه خود را مطالبه نمود، دادخواست اعسار می‌دهد تا مهریه تقسیط شود.

نکته مهم این است که امکان دارد دادگاه درخواست اعسار و تقسیط مهریه از مرد را نپذیرد و بگوید به دلیل فروش خودرو، دارای توان مالی جهت پرداخت مهریه است.

در این حالت مرد باید دلایل و مستندات قانع کننده‌ای مبنی براینکه وجه خودرو را برای پرداخت بدهی داده است و مالی برای پرداخت مهریه ندارد، ارائه دهد.

بهترین کار این است که زن پیش از هر گونه اقدامی با یک وکیل مجرب در زمینه مهریه مشورت نموده تا راهنمایی‌های لازم را برای انجام اقدامات قانونی صحیح دریافت کند.

نحوه تقسیط مهریه

امّا بپردازیم به تقسیط مهریه…

در اکثر مواقع مردان قدرت مالی برای پرداخت مهریه به صورت یکجا را ندارند و می‌خواهند که مهریه را قسط بندی کرده و به شکل اقساطی پرداخت نمایند.

زمانی که مرد توان مالی برای پرداخت کامل مهریه را نداشته باشد، باید این امر را به دادگاه ثابت کند و این کار از طریق دریافت حکم اعسار امکان پذیر است.

زمانی که مرد حکم اعسار دریافت نمود، دادگاه مهریه را متناسب با وضعیت درآمدی وی قسط بندی خواهد کرد.

بسیاری از مردان در جلسات مشاوره حضوری از بنده سؤال می‌پرسند که معیار و ملاک قسط بندی مهریه چیست؟

قسط بندی مهریه هیچ ملاک و معیار مشخصی در قانون ندارد و به طور کامل در اختیار قاضی است که به چه نحوی حکم به تقسیط مهریه بدهد و چه میزانی به عنوان پیش قسط تعیین کند.

البته نکته لازم به توجه این است که اگر درخواست طلاق از سوی مرد باشد، دادگاه رویه سخت‌گیرانه‌تری را در پیش می‌گیرد و حتی امکان دارد برخی از شعبات دادگاه‌ها اعسار زوج را برای پرداخت قسطی مهریه نپذیرند. گاهی نیز قاضی پیش قسط سنگین‌تری را تعیین می‌کند.

باید توجه نمود که پیش قسط مهریه و اقساط آن که از سوی دادگاه تعیین شده است؛ باید به صورت کامل و در مواعد تعیین شده به طور منظم پرداخت شود، در غیر این صورت امکان دارد مرد جریمه شده و محکوم به پرداخت یکجای مهریه شود.

توجه: خوب است بدانید که مستثنیات دین را نمی‌توان برای پرداخت مهریه توقیف کرد و در صورتی که یکی از اموال مرد که در دسته مستثنیات دین قرار دارد توقیف شده باشد، می‌تواند اعتراض نموده و اقدام به رفع توقیفی آن نماید.

تعیین پیش قسط مهریه به چه صورت است؟

امّا همانگونه که گفتیم پرتکرارترین سؤال این است که پیش قسط مهریه بر چه اساسی تعیین می‌شود؟

برای تعیین پیش قسط مهریه، ملاک و میزان مشخصی وجود ندارد و این قاضی است که وضعیت مالی مرد را می‌سنجد و تصمیم می‌گیرد که چه میزان پیش قسطی را برای پرداخت تعیین کند.

البته اگر مرد درخواست طلاق داده باشد، ممکن است قاضی پیش قسط سنگین‌تری را تعیین کند.

به طور معمول قاضی با در نظر گرفتن مواردی همچون:

  •  میزان مهریه
  •  مدارک و دفاعیات زوجه
  •  وضعیت مالی و درآمدی مرد
  •  کسی که درخواست طلاق را داده

پیش قسط مهریه را تعیین می‌کند.

بنابراین در هر پرونده‌ای پیش قسط مهریه متفاوت خواهد بود.

شرایط گرفتن مهریه از پدر شوهر

از نظر قانونی مهریه از پدرشوهر قابل وصول نیست.

امکان دریافت مهریه از پدر شوهر وجود ندارد، حتی اگر وضع مالی بسیار خوبی داشته باشد.

مهریه اعم از آنکه عندالمطالبه یا عندالاستطاعه باشد، یک تعهد و تکلیف مالی است که بر عهده مرد قرار دارد و هیچ ارتباطی به اطرافیان و پدر و مادر او ندارد.

پس حتی اگر مرد هیچ مالی برای پرداخت مهریه نداشته باشد امّا پدر او وضع مالی خوبی داشته باشد، باز هم نمی‌توان مهریه را از پدر شوهر دریافت کرد و دادگاه حکم به اعسار مرد و تقسیط مهریه می‌دهد.

امّا برای دریافت مهریه از پدر شوهر یک راه وجود دارد و آن این است که در زمان عقد نکاح، در سند ازدواج، پدرشوهر پرداخت مهریه را قبول کند و یا خود را ضامنی برای پرداخت مهریه تعیین کند.

در این حالت زن می‌تواند به پدر شوهر برای پرداخت مهریه مراجعه نماید. زیرا پدرشوهر، خود مسئولیت پرداخت مهریه را پذیرفته است.

لازم به ذکر است که ضامن شدن برای پرداخت مهریه و یا قبول پرداخت مهریه از طریق قرارداد جداگانه نیز امکان پذیر است.

نکته مهمی که باید بیان نمود این است که اگر مردی فوت کند و از او اموالی به جا مانده باشد، زن می‌تواند پیش از تقسیم ارث، مهریه خود را از آن اموال بردارد. زیرا مهریه یک بدهی ممتاز است.

امّا اگر مرد هیچ مالی برای به ارث گذاشتن نداشته باشد، زن نمی‌تواند برای دریافت مهریه خود به پدرشوهر رجوع کند. زیرا ورثه مسئول پرداخت دیون متوفی نیستند.

راه دیگری که وجود دارد این است که پدرشوهر یا کسی که مرد از او ارث می‌برد، فوت نموده و اموالی به مرد تحت عنوان ارث برسد.

در این حالت زن می‌تواند مهریه خود را از آن اموال وصول کند. برای اینکار لازم است که به اداره اجرای ثبت مراجعه نموده و درخواست مطالبه مهریه از آن اموال را بدهد.

حکم جلب مهریه

پیش از آنکه به بررسی حکم جلب مهریه بپردازم، تمایل دارم نکته مهمی را خاطر نشان کنم:

تنها تا میزان ۱۱۰ سکه از مهریه را می‌توان برای دریافت حکم جلب برای مرد لحاظ کرد؛ نسبت به مازاد آن، حکم جلب ندارد.

برای دریافت حکم جلب مهریه لازم است که زن شکایت خود را برای مطالبه مهریه مطرح نموده و حکم محکومیت مرد به پرداخت مهریه را دریافت کند.

حال باید درخواست اجرای حکم را بدهد و اموالی از زوج معرفی کند تا توقیف شود.

در صورتی که مرد هیچ مالی برای معرفی نداشته باشد و یا آنکه زن مالی از او برای معرفی نشناسد، می‌تواند به ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی استناد کند.

به موجب این ماده:

«ابتدا مرد به دادگاه احضار می‌شود امّا اگر حضور نیافت، برای آنکه در دادگاه حضور یابد و دینش را پرداخت کند، دستور جلب او صادر خواهد شد.

اگر مرد با دستور جلب، در دادگاه حاضر شد امّا از پرداخت مهریه امتناع ورزید، در صورتی که واقعاً معسر نباشد، تا زمان پرداخت دین به حبس محکوم می‌گردد.»

نکته قابل توجه آن است که دستور جلب صادر شده صرفاً برای ادای دین است و مجازات به حساب نمی‌آید. به دلیل آنکه در مسائل حقوقی مجازات وجود ندارد و تنها اقدامات لازم برای پرداخت دین صورت می‌گیرد.

نکته: در مسائل حقوقی مانند مهریه، چیزی به نام حکم جلب نداریم و کسی هم نمی‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و حکم جلب کسی را دریافت کند.

بلکه تنها وقتی که حکم قطعی صادر شد، امکان درخواست دستور جلب وجود دارد. همچنین باید بدانید که اجرای ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، درخصوص همه محکومیت‌های مالی حقوقی مانند مهریه، چک، نفقه و… به یک صورت است.

قانون جدید مهریه ۱۴۰۰

در دو دهه اخیر مهریه‌های سنگین و عجیب غریبی تعیین می‌شد و همین امر باعث شد تا تعداد زندانیان مهریه بسیار افزایش پیدا کند، زیرا بسیاری از مردان توان پرداخت آن مهریه‌های گزاف را نداشتند.

امّا در دهه ۸۰ اصلاحاتی در خصوص مهریه و قوانین آن صورت گرفت که تا حدی شرایط متعادل شد.

به تازگی نیز قانون جدید مهریه باعث شده تا مهریه مجدداً با اصلاحات جدیدی روبرو شود.

اصلاحیه‌های جدید، این رویه را در پیش گرفته‌اند تا از تعداد زندانیان مهریه بکاهند و به این ترتیب بدهکاران زندانی مهریه کاهش یابد.

هر بار که قانون مهریه اصلاحاتی پیدا می‌کند، در ابتدا با نواقصی همراه است و مجلس باید آن نواقص را مورد بازرسی قرار داده و در صورت نیاز، تبصره‌هایی به آن اضافه کند.

از آنجایی که قانون جدید مهریه ۱۴۰۰ نیز نقص‌هایی داشت، زنان بسیاری به آن اعتراض نمودند.

به موجب قانون جدید مهریه، محدودیتی برای تعیین میزان مهریه اعمال نشده است، زیرا عده‌ای اعتقاد دارند که اعمال محدودیت برای تعیین مهریه امری غیرقانونی است.

در قانون جدید تنها موادی به منظور تعدیل و رسیدگی به دادخواست اعسار مرد و کاهش میزان مجازات حبس مهریه تا میزان ۱۱۰ سکه، تدوین گردیده است.

بنابراین به موجب قانون جدید همچنان می‌توان مهریه بیشتر از ۱۱۰ سکه تعیین و دریافت کرد و محدودیتی از این بابت اعمال نشده است.

تنها لازم است که طبق این قانون جدید تا میزان ۱۱۰ سکه از مهریه، مرد باید عدم توانایی خود در پرداخت را ثابت کند و زن نیازی به اثبات توانایی مرد برای پرداخت ندارد.

علاوه بر آن تنها تا میزان ۱۱۰ سکه از مهریه دستور جلب بدهکار صادر می‌شود و نسبت به مازاد آن، این حق وجود ندارد.

همچنین اگر مهریه زن بیشتر از ۱۱۰ سکه باشد، برای دریافت مازاد ۱۱۰ سکه، این زن است که باید ثابت کند مرد توانایی پرداخت دارد.

وکیل مهریه و تاثیر آن در این دعاوی

زمانی که می‌خواهید برای مسائل حقوقی خود به یک وکیل مراجعه کنید، بهترین کار این است که به سراغ وکیلی بروید که در آن زمینه تخصص و تجربه لازم و کافی را داشته باشد.

در خصوص مسائل مربوط به مهریه، بهتر است به وکیلی مراجعه نمایید که در زمینه حقوق خانواده تخصص کافی داشته باشد و تجربیات لازم را کسب کرده باشد.

کسی می‌تواند به عنوان بهترین وکیل مهریه شناخته شود که بر قوانین و مقررات مربوط به حقوق خانواده تسلط کامل داشته باشد و بتواند با فن بیان خود موکل خود را به نتیجه مطلوب برساند.

بنابراین به غیر از دانش تخصصی، یک وکیل باید فن بیان و توانایی قانع کردن داشته باشد تا بتواند قاضی را مجاب کند که حق با موکل وی است.

البته وکیل باید همیشه در کار خود عدالت را رعایت کند.

یک وکیل مهریه کارکشته از دانش کافی در زمینه حقوق خانواده و قوانین جدید مهریه برخوردار است و می‌تواند با تکیه بر دانش و همچنین تجربیاتی که در این زمینه دارد، به بهترین نحو به اشخاصی که برای حل مسائل مهریه به او مراجعه می‌کنند، کمک نماید.

بنده در این مقاله سعی کردم به مهم ترین نکاتی که در زمینه دعاوی مهریه وجود دارد، بپردازم.

منبع: آسا وکیل


تاریخ : 09 اسفند 1400 - 20:33 | توسط : رضا ظریف | بازدید : 222 | موضوع : وبلاگ | نظر بدهید